Como comprador y tendero de riqueza raíces desde 2003, he aprendido que realizar una inspección de la vivienda ayer de cada operación es uno de los pasos más importantes para defenderse. Quiere que un profesional (cierto que haya inspeccionado cientos de casas) revise su propiedad potencial durante al menos una hora ayer de remitir una propuesta o cerrar el depósito en aval. De lo contrario, podría encontrarse con sorpresas desagradables y costosas luego de mudarse.
Dicho esto, luego de contratar a un inspector para mis dos primeras compras (un condominio en 2003 y una casa en 2005), dejé de usarlos. Para entonces, ya había hecho un par de remodelaciones y había aprendido muchísimo sobre plomería, sistemas eléctricos y construcción en militar. Y a través de esa experiencia, me di cuenta de poco fundamental sobre la propiedad de vivienda: Todo se puede arreglar con suficiente tiempo y mosca.
En el pasado, ver una abolladura o un agujero en una tabique me desanimaba. Ahora sé que parchar, suavizar y pintar son proyectos sencillos de fin de semana. Luego de desobstruir la tabique de la ducha para reemplazar las tuberías, me di cuenta de que las tuberías con fugas son fáciles de reparar. Y luego de quitar el añejo cableado de perillas y tubos en mi casa inicial de 100 primaveras y pescar Romex reciente a través de las paredes, descubrí que las soluciones eléctricas son sencillas.
Cuanto más tiempo haya sido propietario de una casa y más proyectos de remodelación haya emprendido, mejor podrá realizar su propia “inspección de la vivienda” informal. Traiga a un amigo o a su agente de riqueza raíces y tendrá varios pares de fanales buscando señales de alerta. Incluso puedes imprimir mi publicación, Diez cuestiones a tener en cuenta ayer de comprar una casacomo conductor durante su reconvención.
Aún así, incluso para los propietarios experimentados, es claro restar sorprendidos.
Un inspector de viviendas le ayuda a ver con claridad
El problema con la operación de una vivienda es que las emociones pueden trastornar el sensatez. Cuando te enamoras de una propiedad, tu cerebro libera todo tipo de sustancias químicas que te hacen ignorar los defectos obvios. Es como tener una cita. Pasas por parada el hecho de que tiene 35 primaveras, vive con sus padres y está muy endeudado porque es muy encantador.
Un inspector de viviendas profesional no tiene ningún vínculo emocional. Su trabajo es ver lo que usted no puede o no quiere ver. Son el amigo sobrio que te dice que tal vez reduzcas el ritmo ayer de hacer un compromiso de seis o siete cifras.
En 2022, me enamoré perdidamente de una casa. Se sintió como el punto valentísimo para criar una grupo. Aunque no podía permitírmelo, estaba tan enamorado que por un momento consideré pedirle mosca prestado a un amigo, poco que siempre he evitado. El precio era demasiado elevado y no quería estar en deuda con nadie, así que pasamos.
Un año luego, la casa volvió al mercado a un precio más bajo. Con el repunte de las acciones, ahora podríamos permitírnoslo por nuestra cuenta. Firmamos un pacto y gastamos aproximadamente 15 horas Más de dos primaveras inspeccionando cada centímetro de la propiedad: cinco personas, entre ellas mi hermana, su novio y el agente inmobiliario que me vendió mi casa inicial.
Encontramos y reparamos tuberías interiores con fugas, realizamos pruebas exhaustivas del agua e incluso contratamos a un doble en moho y agua. Todo parecía sólido.
Nuestro depósito en aval duró dos meses y medio y pensamos que lo habíamos cubierto todo. Pero no lo hicimos.
Problemas pasados por parada que podrían costar hasta $20,000
A pesar de todo ese esfuerzo, todavía nos perdimos algunos detalles. Aquí hay tres que se destacan y lo que me enseñaron.
1) La inundación de la lavadora
Poco luego de mudarnos, hicimos nuestra primera carga de ropa. La lavadora y la secadora eran nuevas, por lo que no nos molestamos en probarlas durante el depósito en aval. Todo lo que hicimos fue ver si se encendían o no. ¿Cómo podría estar mal poco?
Cuarenta y cinco minutos luego, regresamos y encontramos el cuarto de lavado inundado. Agua por todas partes. ¡¿Qué demonios?!
El personal de mantenimiento del tendero diagnosticó rápidamente el problema: el filtro de la lavadora se había instalado incorrectamente, lo que provocó una fuga de agua durante el ciclo de centrifugado. ¿Un inspector profesional se habría entregado cuenta de eso? Tal vez. Quizás no. Pero es el tipo de cosas que un inspector experimentado podría aviso durante una ejecución de prueba, o al menos le sugerimos que lo verifique ayer de cerrar.
La alternativa fue gratuita, pero la virtud fue molesta y la experiencia agobiante. Es un buen recordatorio: No asuma que “nuevo” significa “funcionando”. Pruebe minuciosamente todos los electrodomésticos ayer de comprarlos.
2) Los canalones sueltos
Los inviernos de San Francisco son lluviosos y ventosos. Compramos la casa en otoño, por lo que teníamos que fiarse en que el techo y los sistemas de drenaje aguantarían durante toda la temporada. El primer invierno estuvo adecuadamente. El segundo, no tanto.
Una oscuridad ventosa, escuché un ruido extraño encima de nuestro dormitorio. Al principio fue intermitente, pero pronto se convirtió en un ruido metálico de metal contra madera que me mantuvo despierto. Finalmente llamé a un techador para que lo revisara. Él descubrió el los canalones se estaban alejando de la fasciasostenido principalmente por clavos cortos en punto de tornillos profundos. Con el tiempo, el rumbo los había aflojado.
La reparación fue simple: $350 para quitar los clavos, reemplazarlos con tornillos largos, instalar soportes nuevos y retornar a sellar una sección para detener el chorreo. Monises adecuadamente utilizado. No había forma de que yo pudiera ascender ese techo.
¿Lo habría detectado un inspector de viviendas? Probablemente no. La mayoría de los inspectores no trepan a los tejados y desde el suelo no se puede entender si los canalones están sujetos con clavos o tornillos. Pero ahora I lo sabes, y tú asimismo.
Si no va a comprar una casa cuando llueve a cántaros, le sugiero que incluya en su pacto que el tendero repare las goteras durante los próximos 12 meses.
3) Las tablas de la cerca podridas
Éste dolió porque era evitable. Aproximadamente dos primaveras luego de comprar la casa, noté que una sección de la cerca en la remate trasera comenzaba a desmoronarse. Al principio lo atribuí a un desgaste habitual. Entonces, un día parte del tablero se cayó. Cuando miré más de cerca, me di cuenta de que varias tablas se estaban pudriendo de adentro alrededor de fuera.
¿Cómo me había perdido esto?
Luego de valorar las tablas (188 pulgadas de abundante, 5,25 pulgadas de encantado y 0,7 pulgadas de anchura), llamé a mi personal de mantenimiento. Reemplazó seis tablas de secuoya de 188 pulgadas y dos tablas de secuoya de 122 pulgadas. Costo del material: $420. Mano de obra: cinco horas a $400. Agregue pintura y mis propias 2,5 horas de trabajo, y el total ascendió a aproximadamente $1,000.
Eso no es terrible, pero fue frustrante porque las señales estuvieron ahí todo el tiempo. Revisé fotos de 2022 y 2023 y vi tablas deformadas y grietas finas ocultas por una nueva capa de pintura. Estaba demasiado enamorado de ver a mis hijos divertirse en el patio trasero como para darme cuenta. Mi mente ya estaba imaginando cómo podría ser la vida en la casa.
¿Se habría entregado cuenta un inspector de viviendas? Probablemente. Suelen hurgar en cercas, terrazas y molduras exteriores en rebusca de puntos débiles. Solo eso podría haberme ahorrado tiempo y mosca, o haberme entregado superioridad para negociar un crédito ayer del vallado.
Reemplazar toda la cerca trasera con postes nuevos ahora costaría $15,000–$20,000por lo que es importante detectar las primeras señales. Incluso si sólo se hubiera reemplazado una parte de la valla, ese conocimiento podría acaecer ahorrado fácilmente varios miles de dólares.
Un inspector de viviendas profesional no cuesta mucho
Teniendo en cuenta los ahorros potenciales, una inspección de la vivienda es un seguro relativamente de poco valor.
Para una casa de 2000 pies cuadrados, espere acreditar cerca de de $ 500 a $ 850 en una gran ciudad. Duplique esa cantidad para una casa de 4000 pies cuadrados. Incluso para una mansión de más de 5000 pies cuadrados, las inspecciones rara vez superan los $2500, un error de redondeo en comparación con su cuota original o hipoteca.
Una inspección típica toma dos o tres horas y cubre:
- Exógeno: Techo, canalones, revestimiento, ventanas, puertas, cimientos, estructura visible.
- Interior: paredes, techos, pisos, ventanas, puertas, acabados
- Sistemas: plomería (tuberías, accesorios, desagües), electricidad (panel, enchufes, cableado), HVAC, calentador de agua
- Ático/sótano/espacio de camino: aislamiento, ventilación, humedad, plagas o daños por agua
- Características adicionales: parking, terraza, patio, piscina/spa, estructuras independientes
Luego, recibirá un crónica escrito detallado con fotografías, notas sobre las reparaciones necesarias o inquietudes de seguridad y medios de mantenimiento que debe monitorear.
Algunos medios no se incluyen automáticamente, como inspecciones de termitas, pruebas de moho o radón, trascendencia de líneas de alcantarillado o revisiones estructurales. Por lo militar, cuestan más. Pero en ciudades más antiguas como San Francisco, suele significar la pena pedir al menos uno o dos de estos complementos.
Conveniente a que gran parte del parque de viviendas restringido de San Francisco se remonta a principios del siglo XX, las inspecciones pueden descubrir problemas únicos: vulnerabilidades delante terremotos, cableado añejo, ampliaciones no permitidas o cimientos desmoronados. Los mejores inspectores entienden las peculiaridades de la construcción restringido, como lotes en laderas o cimientos compartidos en edificios de varias unidades.
Si está comprando un condominio o TIC, confirme si la inspección cubre solo su dispositivo o medios estructurales compartidos mantenidos por la Asociación de Propietarios.
Y siempre, si es posible, asistir a la inspección usted mismo y registrar vídeos. Haga preguntas, tome notas y obtenga información sobre el mantenimiento continuo. Los mejores inspectores lo tratan como una sesión de enseñanza, no simplemente como una directorio de demostración.
La contingencia de inspección de viviendas
En los mercados inmobiliarios calientes, los compradores a menudo renuncian a contingencias -incluidas las inspecciones- para que sus ofertas se destaquen. A los vendedores les encantan las ofertas “limpias” porque reducen el peligro de que un acuerdo fracase.
Pero para los compradores, especialmente los que compran por primera vez, renunciar a la contingencia de inspección puede ser arriesgado. Si la inspección revela un problema importante luego de firmar el pacto, querrá tener la opción de retirarse o renegociar. Solo recuerda, todo se puede arreglar con tiempo y mosca.
En un mercado tardo, incluya siempre una contingencia de inspección. En uno competitivo, considere hacer un inspección previa a la propuesta en cambio. De esa guisa, seguirás recibiendo una revisión profesional sin poner en peligro la solidez de tu propuesta.
Si es un comprador o inversionista experimentado, a veces puede saltarse la contingencia porque ha desarrollado un buen ojo. Por otra parte, asimismo traerá a sus amigos, familiares y personal de mantenimiento. Las buenas habilidades de negociación a menudo pueden brindarle créditos o reparaciones incluso sin tenerlas. Pero para la mayoría de las personas, el pequeño costo de una inspección vale la pena tener tranquilidad.
Como comprador y tendero experimentado, he descubierto que todas las negociaciones inmobiliarias exitosas se reducen a compromiso respetuoso. Puede defenderse sin ser conflictivo y una inspección de la vivienda le brinda hechos para negociar, no emociones.
Contrate a un inspector de viviendas para su tranquilidad
Si alguna vez compro otra casa, digamos en Hawái, definitivamente contrataré primero a un inspector de viviendas restringido. Las propiedades costeras enfrentan desafíos únicos: donaire gracioso, humedad y daños por rumbo. Ajar $1,000 en una inspección de una propiedad multimillonaria es una obviedad.
Ya pagamos el seguro de vivienda y rara vez lo utilizamos, o nunca. Al menos con una inspección de la vivienda, estás pagando conocimientodel tipo que podría ahorrarle miles y horas de frustración en el futuro.
Dicho esto, no subcontrates el 100% de la responsabilidad. Así como usted no confiaría nada más en los maestros de sus hijos para su educación, no confíe nada más en un inspector de viviendas para encontrar todos los problemas. Se perderán algunas cosas, como el filtro de mi lavadora o las canaletas sueltas, pero probablemente captarán más del 80 % de lo que importa.
Si hubiera utilizado $1,000 en un inspector en 2023, probablemente habría ahorrado al menos esa cantidad arreglando mi cerca, y tal vez varios miles más.
Un buen inspector de viviendas no se limita a dar un crónica. ellos te dan claridad y confianza que lo que estás comprando está adentro de las expectativas. Y esa tranquilidad, especialmente cuando invierte cientos de miles o millones de dólares, vale cada centavo.
Lectores, ¿qué opinan sobre la contratación de un inspector de viviendas profesional? ¿Alguna vez se ha saltado una inspección para hacer su propuesta más competitiva y luego se arrepintió? ¿O tal vez su inspector descubrió poco importante que usted nunca habría descubierto? Comparta sus experiencias: cuanto más aprendamos unos de otros, mejor preparados estaremos para el próximo acuerdo.
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