A diferencia de la mayoría de la multitud, me encantan las ARM o hipotecas de tasa ajustable. Las hipotecas de tasa ajustable me han ayudado a dosificar más de $300,000 en gastos de intereses hipotecarios desde 2005 en comparación con si hubiera contratado hipotecas de tasa fija a 30 primaveras.
A pesar de todo el miedo, la incertidumbre y las dudas que rodean a las ARM, han sido una de las herramientas de creación de riqueza más poderosas en mi vida financiera. Al disfrutar las tasas introductorias más bajas y respaldar el haber cada vez que hay efectivo expedito, he escaso constantemente los gastos por intereses manteniendo la flexibilidad.
En esta publicación, tengo un estudio de caso consumado que aborda uno de los mayores temores de las personas que obtienen una ARM: ¿Qué pasa si las tasas de interés son mucho más altas una vez que finaliza el período introductorio de tasa fija? ¿No va a respaldar el titular de ARM el precio y se arrepentirá de no acaecer obtenido una tasa fija a 30 primaveras?
Estoy convencido de que gran parte del miedo, la ansiedad e incluso la hostilidad que experimentamos provienen de no comprender completamente la situación que nos ocupa. Cuanto más profundamente entendemos un tema o una persona, menos espacio hay para el miedo y el odio.
Ahora comencemos, multitud amorosa y de mente abierta.
Mi ARM 7/1 que vence
Lamentablemente, un ARM 7/1 que cerré en diciembre de 2019 finalmente se reiniciará en diciembre de 2026.
En 2019, refinancié mi ARM 5/1 de $ 700,711 que vencía a una tasa del 2.5 por ciento en un ARM 7/1 a una tasa del 2.625 por ciento. En ese momento, podría acaecer asegurado una hipoteca a tasa fija a 30 primaveras a más o menos del 3,375 por ciento. Sin incautación, el diferencial entre el ARM y la hipoteca de tasa fija era demasiado amplio para resultar atractivo. Incluso sabía que no mantendría la hipoteca durante cerca de 30 primaveras. Esta era una parte superior para reparaciones que compré en 2014 y que era lo suficientemente vasto para una grupo de tres, pero no ideal para una grupo de cuatro.
Un avance rápido hasta el día de hoy, y el saldo de la hipoteca es de aproximadamente $ 379 000, o aproximadamente un 45 por ciento menos que cuando refinancié por primera vez en 2019, y $ 615 000 menos que el monto llamativo en 2014. Francamente, pensé que el saldo sería aún beocio a esta prestigio. Sin incautación, cuando llegó la COVID en 2020, decidí dejar de hacer pagos adicionales de haber y, en su extensión, utilizar el haber para comprar la caída de los activos de peligro.
Esa osadía resultó ser financieramente gratificante, pero todavía significó una amortización hipotecaria más lenta de lo planeado inicialmente.
Quiso la suerte que no tenga 360.000 dólares disponibles para erradicar la hipoteca antaño de que se restablezca en diciembre de 2026. Ya he destinado unos 100.000 dólares para llamadas de haber en fondos privados de tipo cerrado. Incluso quiero continuar promediando el costo en dólares de las acciones públicas y al menos otros 50.000 dólares en Empresa de cobro de fondos para mis hijos.
Entonces, la pregunta se convertirá en una que muchos titulares de ARM enfrentarán en los próximos primaveras.
¿Qué debe hacer con un ARM que vence, especialmente cuando las tasas de interés actuales son sustancialmente más altas que cuando lo contrató por primera vez?
Qué hacer con un ARM que vence
En efectividad, sólo hay tres opciones cuando una ARM llega al final de su período introductorio de tasa fija.
- Pagalo
- Refinanciarlo
- deja que se ajuste
Como no quiero retornar a advenir por otra solicitud de hipoteca o refinanciar si puedo evitarlo, la refinanciación es mi opción menos atractiva. Podría traicionar activos para respaldar la hipoteca, pero hacerlo generaría impuestos sobre las ganancias de haber que preferiría evitar.
Eso me deja con dos opciones realistas: pagarlo lentamente o dejar que se ajuste y administre la tasa y el suscripción más altos de guisa inteligente.
Posteriormente de hacer los números, dejar que ARM se reinicie es la osadía más razonamiento. Creo que es la osadía más razonamiento para la mayoría de las personas que enfrentan el mismo dilema.
1) Los ARM tienen límites de restablecimiento de tarifas y límites de por vida
Uno de los aspectos más incomprendidos de las hipotecas de tasa ajustable es cómo funcionan en realidad los aumentos de tasas.
Antiguamente de tomar cualquier osadía, me comuniqué con mi oficial hipotecario para confirmar los límites exactos de las tasas de interés de mi préstamo. Mi ARM tiene un techo de ajuste anual y un techo de por vida.
El aumento mayor permitido en el primer reinicio es del 2 por ciento. El techo de la tasa de interés permanente es del 7,65 por ciento.
Eso significa que, en el peor de los casos, mi tasa de interés aumentaría del 2,65 por ciento al 4,65 por ciento en diciembre de 2026 durante los próximos 12 meses. Incluso en un 4,65 por ciento, la tasa seguiría siendo más o menos de un 1,35 por ciento más mengua que el promedio coetáneo de una hipoteca a tasa fija a 30 primaveras de aproximadamente un 6 por ciento.
Dada esta efectividad, la conclusión razonamiento es dejar que la ARM se ajuste y reevalúe luego del primer año.
Posteriormente del reinicio auténtico, la tasa puede ajustarse anualmente, nuevamente sujeta a un techo del 2 por ciento anual. Si las tasas hipotecarias se mantienen elevadas o aumentan aún más, en teoría podría terminar pagando una tasa hipotecaria del 6,65 por ciento en el noveno año del préstamo (segundo año luego del ajuste).
Según los estándares históricos, una tasa hipotecaria del 6,65 por ciento no es terrible. Está cerca del promedio a extenso plazo de las hipotecas estadounidenses. Sin incautación, creo que hay muchas posibilidades de que el ajuste del segundo año sea beocio que el tope total del 2 por ciento.
Si las tasas hipotecarias permanecen donde están hoy, el aumento en el noveno año puede ser sólo de más o menos del 1,5 por ciento, llevando la tasa a aproximadamente el 6,15 por ciento. Si las tasas bajan, el aumento podría ser incluso beocio.
El punto secreto es este: no hay aprieto de proceder hoy. Esperar hasta el final del primer año de ajuste proporciona mucha más información y flexibilidad.
2) El suscripción de su hipoteca puede disminuir incluso si la tasa aumenta
El segundo aspecto, y posiblemente el más importante, que hay que analizar al contraponer un reinicio de ARM no es la tasa de interés en sí, sino el monto del suscripción mensual resultante.
Aquí están mis supuestos hipotecarios.
El préstamo es un ARM 7/1 de $ 700,711 estructurado como una hipoteca con amortización a 30 primaveras originada en diciembre de 2019. Cuando se reinicie en diciembre de 2026, quedarán 23 primaveras o 276 meses.
- Saldo restante: $379,000
- Plazo hipotecario mensual coetáneo: $2,814
- Nueva tasa por un año: 4,65 por ciento
- Tasa mensual: 0,0465 dividido por 12
- Plazo restante: 276 meses
Mi suscripción mensual coetáneo de haber e intereses es de $2,814, de los cuales aproximadamente $1,984 se destinan al haber y $830 a los intereses.
Posteriormente del reinicio, el nuevo suscripción mensual sería de aproximadamente $2,238. Eso es $576 menos que mi suscripción llamativo de $2,814 cuando se originó el préstamo por primera vez. La razón es sencilla. Aplasté el saldo del haber en un 45 por ciento durante los primeros siete primaveras de la ARM.
Así es como se desglosaría el primer mes luego del reinicio para mi nueva hipoteca de $2,238 fijada por un año.
- Interés: aproximadamente $1,469, que son aproximadamente $630 más por mes
- Principal: aproximadamente $769, que es aproximadamente $1,213 menos por mes
- Plazo total: aproximadamente $2,238
Emocionalmente, se siente mal ver que más patrimonio se destina a intereses y menos al haber. Sin incautación, el panorama común es mucho más importante que la perspectiva mensual.
La conclusión común sobre los reinicios de ARM
Aunque mi tasa de interés aumenta un 2 por ciento, mi suscripción mensual todavía disminuye sustancialmente de $2,814 a $2,238.
Con un saldo inferior a $400,000, el peligro de reinicio de ARM está en gran medida neutralizado.
Si la tasa aumentara otro 2 por ciento en el año nueve (segundo año de reinicio), y suponiendo una amortización ordinario, mi suscripción mensual aumentaría a aproximadamente $2,665, con aproximadamente $2,050 destinados a intereses. Ese tablas no sería ideal, pero aún así sería manejable. El suscripción mensual sigue siendo $149 menos que mi hipoteca llamativo por siete primaveras de $2,814.
Este es un ejemplo de manual de texto de cómo el agresivo suscripción anticipado del principal convierte el peligro de tipos futuro en poco insignificante.
3) Compare su tasa hipotecaria con la tasa expedito de peligro
Una tasa hipotecaria del 4,65 por ciento sigue siendo relativamente mengua en términos absolutos. Sin incautación, ahora es más incorporación que la tasa de rendimiento expedito de peligro medida por el rendimiento del Reservas a 10 primaveras.
Cuando la tasa de su hipoteca excede la tasa expedito de peligro, los cálculos se vuelven sencillos.
Cualquier efectivo que hubiera ido a detener a los bonos del Reservas estadounidense debería destinarse en cambio a respaldar la hipoteca. Por ejemplo, una rentabilidad garantizada del 4,65 por ciento supera a una rentabilidad garantizada del 4,2 por ciento. Por supuesto, aún debe ser consciente de sus deposición de solvencia, ya que extraer solvencia de una propiedad puede resultar más costoso.
Correcto a que mi suscripción se reduce en $576 por mes luego del reinicio, planeo seguir pagando al menos el monto llamativo de $2,814 durante el primer año de ajuste. Hacerlo me permite aplicar $576 adicionales por mes al haber sin dejar de ser equitativo en cuanto al flujo de caja.
Encima, como la tasa hipotecaria es más incorporación que la tasa expedito de peligro, probablemente pagaré al menos $20 000 adicionales en haber ese año. Esa cantidad coincide aproximadamente con lo que de otro modo habría invertido en bonos del Reservas.
Antiguamente de que finalice el primer año de ajuste, ejecutaré nuevamente este descomposición completo con tasas, saldos y costos de oportunidad actualizados. Tú todavía deberías hacerlo.
Deje que su ARM se reinicie y siga pagando haber adicional
Posteriormente de realizar este control, creo que la mayoría de los titulares de ARM que enfrentan tasas de interés más altas deberían considerar seriamente dejar que su ARM se reinicie y continuar pagando haber adicional de guisa estratégica.
Este enfoque minimiza la fricción, evita los costos de refinanciamiento, preserva la opcionalidad y, a menudo, resulta en el desembolso total por intereses más bajo. El primer año de la nueva tasa adecuadamente podría ser materialmente más bajo que las tasas hipotecarias existentes.
La refinanciación puede tener sentido si las tasas hipotecarias caen significativamente. Refinanciar una hipoteca puede tardar fácilmente entre 30 y 60 días, implicar una montaña de papeleo y costar hasta entre el 1% y el 2% del saldo del préstamo. Para la mayoría de las personas, esto es un dolor costoso y que requiere mucho tiempo.
Por lo tanto, sólo refinanciaría si el período de seguridad es de 18 meses o menos. La duración promedio de la propiedad de una vivienda es de sólo 12 a 13 primaveras, lo que significa que muchos propietarios sobreestiman cuánto tiempo en realidad se beneficiarán de una refinanciación.
Una vez que haya disfrutado de su período introductorio de ARM, el realismo importa más que la teoría. Sobreestimar cuánto tiempo será propietario de una casa entre 17 y 18 primaveras obteniendo una hipoteca de tasa fija a 30 primaveras con una tasa más incorporación es una medida subóptima para sus finanzas.
Una ARM me ayuda a aumentar los ingresos semipasivos y mantenerme expedito
En última instancia, estoy satisfecho de que mi ARM se esté restableciendo en un 2 por ciento mientras que el suscripción mensual de mi hipoteca disminuye en $576.
Esto es importante porque recientemente incrementé los ingresos por arriendo de esta propiedad en $3500 por mes luego de arrendar toda la casa a precios de mercado luego de la rotación de inquilinos. En el pasado, solo se alquilaba la planta superior y el inquilino había estado allí desde finales de 2019 hasta mediados de 2025.
Como resultado, solo para esta propiedad, mi ingreso semipasivo anual aumenta en $48,912 a pesar de la tasa de interés más incorporación.
Compré la propiedad originalmente en 2014 y viví en ella durante seis primaveras luego de arreglarla. Sirvió como un hogar maravilloso cuando solo éramos mi esposa y yo, luego cuando nació nuestro hijo en 2017. Se ha apreciado proporcionado y ahora es una parte central de nuestra logística de ingresos para la subsidio.
Obtener una ARM hizo que fuera más manejable comprar la propiedad en primer extensión. Permanecer una ARM me permite suministrar los pagos bajos y al mismo tiempo suministrar la flexibilidad hasta que se acabe el préstamo.
Mi objetivo es erradicar la propiedad para 2030, o en el interior de los 16 primaveras posteriores a la adquisición. Eso requiere respaldar ~50.000 dólares adicionales de haber por año durante los próximos cinco primaveras. Estoy seguro de que sucederá porque ya lo he planeado.
Si fuera comprador de vivienda por primera vez o comprara otra propiedad a extenso plazo hoy, consideraría absolutamente un ARM 7/1 o un ARM 10/1 nuevamente. En un plazo de siete a diez primaveras, se pagará al menos el 15 por ciento del haber y existe una posibilidad significativa de que usted se mude o venda antaño de que el ARM se reinicie.
Una hipoteca de tasa fija a 30 primaveras brinda tranquilidad, pero una vez que analiza escenarios de vida realistas, es posible que descubra que una ARM ofrece un mejor seguridad entre parquedad, flexibilidad y control.
Preguntas del leyente
- Si su ARM se reiniciara hoy, ¿preferiría dejar que se ajuste o refinanciar para su tranquilidad psicológica, incluso si costara más?
- ¿Con qué beligerancia pagó el haber durante el período de tasa fija de su ARM y cómo afecta eso su peligro de reinicio?
- ¿Volvería a nominar una ARM para la adquisición de su próxima vivienda o el entorno de tarifas coetáneo ha cambiado su perspectiva?
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