Si desea encontrar un mejor valía al comprar una casa, evite la zona de frenesí inmobiliario.
La zona de frenesí inmobiliario es el rango de precios en el que puede competir el anciano número de compradores. Por lo normal, alpargata desde el precio medio de la vivienda más en torno a del 50%. Aquí es donde la demanda es anciano, las emociones son más intensas y los compradores asiduamente pagan de más.
Si, en cambio, se avanza en la curva de precios de la vivienda, ajustado más allá de la zona de frenesí, la demanda cae bruscamente. Menos compradores calificados significan menos competencia, días más largos en el mercado y mejor influencia de negociación. En muchos casos, terminas pagando menos por pie cuadrado por una propiedad mejor.
Por qué existe la zona de frenesí inmobiliario
La zona de frenesí existe conveniente tanto a las matemáticas como al comportamiento humano. Comprar una propiedad inmobiliaria es una de las decisiones más emotivas que toma la clan, en gran parte porque el hogar es el circunstancia donde pasamos la anciano parte de nuestro tiempo. Como resultado, nuestras esperanzas, identidad y sueños se entrelazan profundamente con el circunstancia donde vivimos y dormimos.
Las viviendas con precios cercanos a la media son asequibles para la anciano cantidad de hogares, especialmente para las familias de doble ingreso. Los prestamistas se sienten cómodos respaldando a estos compradores, el sotabanco de mamá y papá está más dispuesto a ayudar con los pagos iniciales y los compradores se anclan psicológicamente en precios “razonables”.
Las casas con precios inferiores a la media a menudo se venden instantáneamente a medida que los compradores primerizos y los millennials compiten agresivamente. Las casas con precios modestamente por encima de la mediana además atraen una intensa demanda porque los compradores se esfuerzan, creyendo que es su “hogar para siempre”.
Una vez que se mueve lo suficientemente por encima de ese rango, el género de compradores colapsa. Como resultado, la relación calidad-precio que obtiene alivio drásticamente.
El mercado inmobiliario flagrante: señales contradictorias en todas partes
A nivel doméstico, el mercado inmobiliario está estancado en una posición imparcial, con tasas hipotecarias aún persistentemente altas, con un promedio a 30 primaveras por encima del 6%. Algunas áreas, como Florida y Texas, están experimentando caídas de precios conveniente a la construcción excesiva durante el auge del COVID y al aumento de las tarifas de los seguros.
Al mismo tiempo, ciertas regiones están experimentando intensas guerras de ofertas impulsadas por la tecnología, la inteligencia fabricado y la creación concentrada de riqueza.
Esta desacuerdo crea oportunidades. Si desea comprar posesiones inmuebles hoy, a menudo se encuentran los mejores títulos. en lo alto la zona del frenesí inmobiliario, no adentro de ella.
Las normas crediticias empeoran el frenesí
Los estándares crediticios más estrictos amplifican este sensación.
Los bancos exigen cada vez más puntajes crediticios de más de 720, reservas sustanciales y pagos iniciales del 20%. Los préstamos gigantes son más difíciles de obtener, especialmente para compradores autónomos o con ingresos variables.
Como resultado, la competencia colapsa una vez que los precios exceden lo que la mayoría de los hogares pueden financiar cómodamente. Aquí es donde pueden atacar los compradores disciplinados.
Lo final que quiero que haga es entrar en una intensa extirpación de ofertas y tener el remordimiento del comprador por sobrevenir vencido a una docena de otros postores que no estaban dispuestos a acreditar lo que usted pagó.
Mi primera conferencia para evitar la zona del frenesí
En 2004, estaba buscando cambiar de un condominio de dos dormitorios a uno de tres dormitorios y dos baños en San Francisco. Compré mi primer condominio en 2003 por $580,000 y un año a posteriori, lamenté no sobrevenir comprado poco más sobresaliente cuando los precios aumentaron.
Lo que encontré fue estupendo.
Cada condominio de tres habitaciones con un precio de entre 900.000 y 1.400.000 dólares era un frenesí. Las propiedades se vendían asiduamente entre un 10 % y un 20 % más de lo solicitado a posteriori de múltiples batallas de ofertas. Luego de perder varias veces, me rendí. Emocionalmente, fue pesado.
Un descubrimiento afortunado por encima de la zona del frenesí
Luego, un fin de semana borrascoso de diciembre, me topé con una casa unión valorada en 1.550.000 dólares, ajustado por encima de la zona de frenesí inmobiliario.
Estaba a la envés de la vértice de una calle muy transitada, pero tenía tres dormitorios, dos baños, una pelotón para los suegros, un patio trasero y una terraza. Lo más importante es que había estado en el mercado durante un mes durante las descanso de invierno.
Casi no hubo competencia.
En circunstancia de acreditar 1,4 millones de dólares por un condominio de 1.300.000 dólares a 1.100 dólares por pie cuadrado, compré la casa por 1.525.000 dólares a aproximadamente 720 dólares por pie cuadrado. Cerré a principios de 2005.
Avanzar en la curva de precios generó un descuento del 35% por pie cuadrado.
Por qué nadie más lo compró
La casa fue mal promocionada por un agente de fuera de la ciudad utilizando un folleto endeble de una página. No se montó ni se limpió, y los propietarios querían recuperar el arrendamiento.
En 2004, las tasas hipotecarias estaban cerca del 6%, los ingresos de los hogares eran más bajos y 1,5 millones de dólares parecían una barrera psicológica irrealizable. Incluso el Costado de mamá y papá tenía límites.
Así se forman los precios máximos artificiales.
En ese momento, nunca pensé que podría comprar una casa unión en San Francisco dada mi perduración e ingresos. Sin confiscación, ésta era la casa más baratura que podía permitirme ajustado encima de la zona del frenesí, en el mejor arrabal que pude encontrar. Así que di un acto de fe y lo hice todo, firmando un resolución antaño de que mi bono de fin de año de 2004 llegara a mi cuenta bancaria en febrero de 2005.
Luego de depositar el 20%, o 315.000 dólares, no me habría quedado casi cero. Sentirse rica en casa y escueto en efectivo era profundamente incómodo. Pero pensé que, a los 28 primaveras, era lo suficientemente pollo como para valer el aventura. Si lo perdiera todo, lo que casi sucedió durante la crisis financiera completo, simplemente regresaría a duras penas.
A Dios gracias, sobreviví a los despidos masivos y finalmente vendí la casa en 2017 para obtener una beneficio a posteriori de que nadie quería comprarla cuando la puse a la traspaso por primera vez en 2012, el año en que me retiré de las finanzas.
Mi segunda experiencia evitando la zona del frenesí inmobiliario
En 2019, como estábamos esperando nuestro segundo hijo, decidimos que era hora de cambiarnos a una casa más sobresaliente. Casualmente, se estaba preparando para la traspaso una casa dos puertas más debajo. Tenía un nivel adicional y aproximadamente 700 pies cuadrados más, lo que eleva el total a aproximadamente 2540 pies cuadrados. Los tres niveles disfrutaban de vistas panorámicas al océano, pero, al igual que nuestra primera casa, era otro arreglo.
Cubo el tamaño y la ubicación, el agente de traspaso planeó poner la casa en traspaso por $1,98 millones, con la esperanza de provocar un frenesí y elevar el precio a $2,1 millones o más. En ese momento, sabía que añadir un nivel adicional con vistas comparables costaría al menos 750.000 dólares, si no más. Desde la perspectiva del costo de reposición, la casa me pareció una excelente relación calidad-precio.
En circunstancia de lanzarme a una extirpación de ofertas, me concentré en construir relaciones. Me conecté con el agente inmobiliario y las dos hijas adultas que habían heredado la casa. Les escribí a cada uno de ellos una atenta carta de apego en el sector inmobiliario, explicándoles que nuestra grupo estaba creciendo y que esperábamos renovar la casa y convertirla en nuestro hogar a abundante plazo. No éramos aletas. Éramos vecinos que queríamos conservar y mejorar la propiedad.
Al final, la logística funcionó. Compramos la casa por debajo del precio de inventario previsto y evitamos la competencia por completo. Fiel a mi palabra, modernizamos la casa, nos mudamos y todavía la poseemos hoy.
Sé que conseguimos mucho porque un año a posteriori, la ciudad me persiguió por ello. La oficina del tasador cuestionó el precio de importación, pidió fotografías que documentaran el estado flamante de la casa e incluso quiso balbucir con el agente encargado del lista. A pesar de todo eso, la ciudad finalmente reevaluó la propiedad a un valía aproximadamente un 15% más parada de lo que pagué.
Esa lucha por sí sola podría merecer su propio post. Fue un completo calvario.
Cómo ha cambiado la zona de frenesí inmobiliario
Hoy en día, el hogar característico de un comprador de vivienda en San Francisco deseo entre 400.000 y 800.000 dólares al año. Generalmente estamos hablando de hogares con doble ingreso, muchos de ellos en tecnología. Al mismo tiempo, el papel del Costado de mamá y papá ayudar a los hijos adultos a comprar casas ha crecido más que nunca.
La razón es sencilla: muchos de estos padres han experimentado una extraordinaria creación de riqueza en los últimos 20 primaveras a través de acciones, posesiones raíces y otras clases de activos. Como resultado, ahora tienen la voluntad y la capacidad de ayudar a sus hijos a cerrar la brecha entre los ingresos y los precios actuales de la vivienda.
Conveniente a esta dinámica, la zona de frenesí se ha desplazado alrededor de en lo alto: de un mayor de en torno a de 1,5 millones de dólares en 2005 a aproximadamente 3 millones de dólares en la ahora. Para viviendas unifamiliares de tres o cuatro dormitorios, dos o tres baños en el banda oeste de San Francisco, los compradores en el rango de $2 a $3 millones están en pleno apogeo.
Por lo normal, estos compradores cuentan con aprobación previa completa, llegan con pagos iniciales de entre $400 000 y $600 000 y todavía tienen otros $100 000 o más en reservas. Pero el serio ejecutor X es el apoyo de los padres. Muchos de estos hogares tienen padres con un patrimonio neto millonario, listos para intervenir si es necesario para ayudar a sus hijos adultos a conseguir un hogar.
Una vez que los precios superan los 3 millones de dólares, la demanda vuelve a disminuir a medida que el género de compradores se reduce drásticamente. Las viviendas de ese nivel a menudo requieren 800.000 dólares o más en caudal humor, lo que elimina a un gran número de hogares que de otro modo tendrían altos ingresos. Incluso entre quienes ganan más, muchos dudan en concentrar tanto caudal en un solo activo.
Esa Perplejidad es donde comienza la oportunidad, si puedes permitírtelo.
Ejemplo de lucha en la zona del frenesí Hoy
Aquí hay una hermosa casa unión de tres dormitorios, dos baños y medio que se cotiza en $ 2,495 millones en el vecindario Inner Sunset de San Francisco. Probablemente fue remodelado hace 10 a 15 primaveras e incluye un injustificado Sala de juegos en la planta herido. Si proporcionadamente la casa no tiene vistas, se encuentra en un porción casi doble, de aproximadamente 4,617 pies cuadrados, lo cual es un diferenciador significativo en el vecindario.
Esta sería una casa ideal para una grupo de tres personas, con un dormitorio que además funciona como habitación de invitados u oficina en casa. Aunque la pandemia ya pasó hace mucho tiempo, muchos profesionales todavía trabajan desde casa uno o dos días a la semana, uno de los beneficios más duraderos de la pandemia para los padres que trabajan.
Con un precio de 2,495 millones de dólares, la casa estaba de harto en la zona del frenesí inmobiliario. Cubo el tamaño del porción más sobresaliente que el promedio, es comprensible esperar que tenga una prima en relación con las casas ubicadas en lotes en serie de 2,500 pies cuadrados. Además dispone de aparcamiento para dos coches.
Curiosamente, el agente inmobiliario no reveló los metros cuadrados interiores. Los registros públicos muestran que la casa es una propiedad de dos dormitorios y dos baños con 2,525 pies cuadrados. Sin confiscación, la sala de juegos injustificada en el nivel inferior estaba muy proporcionadamente organizada y era completamente útil. En términos prácticos, la casa probablemente ofrecía cerca de 3000 pies cuadrados de espacio habitable.
¿Cuánto ofrecerías por esta casa?
Si yo representara al comprador, me habría orientado alrededor de una proposición máxima de 3 millones de dólares, contiguo con un suscripción auténtico de 1 millón de dólares, un pestillo de 30 días y sin contingencia financiera. Los 500 pies cuadrados adicionales de espacio útil ciertamente agregan valía. Pero el espacio injustificado se comercializa con un descuento respecto del radio habitable permitida. Dependiendo de la condición, estamos hablando de un descuento del 30% al 90%.
Normalmente, presionaría mucho para que se estableciera una contingencia de inspección. Pero con al menos otros cinco postores en la mezcla, probablemente habría sensato renunciar a él para tener una oportunidad. Compré varias casas sin contingencias de inspección al acaecer horas en el sitio con profesionales autorizados antaño de comprometerme. Eso es lo que haríamos en este marco: resaltar gastos de mantenimiento realistas.
Sin duda, ofrecer aproximadamente un 20 % más que el pedido con un gran suscripción auténtico y sin contingencias nos mantendría competitivos. Como intrascendente, esperaríamos un contraataque.
¡Inexacto!
El precio de traspaso final sorprende
La casa finalmente se vendió por un 60% más que el precio solicitado, cerrando en 4,05 millones de dólares. Según el cronograma (entrar en resolución solo tres días a posteriori de cotizar en bolsa y cerrar dos semanas a posteriori), supongo que fue una transacción en efectivo. Los bancos simplemente no financian compras tan rápidamente conveniente a los requisitos de suscripción y documentación.
En situaciones de ofertas múltiples, algunos compradores pierden todo sentido de moderación. A medida que su visión de poblar en el hogar comienza a desvanecerse, la dialéctica da paso a la emoción. Y cuando los sueños están en maniobra, el plata pasa a ser secundario, especialmente si tienes mucho.
Los compradores han reajustado efectivamente los precios de casas comparables de tres dormitorios, dos baños y medio en el vecindario. Existe una posibilidad positivo de que compraron en la cima del mercado o cerca de ella y podrían padecer una pérdida si necesitan traicionar adentro de los próximos tres a cinco primaveras.
Por otro banda, si se materializan las IPO previstas de empresas como OpenAI, Anthropic, Databricks, SpaceX y otras importantes empresas tecnológicas, un nuevo aumento de solvencia podría impulsar los precios reales de San Francisco a niveles aún más altos. Esa es la postura que están haciendo.
Cuando mis clientes ficticios están decepcionados a posteriori de perder 1,05 millones de dólares, trato de replantear el resultado. Estar tan allí significa que, para despuntar, nunca estuvimos verdaderamente en el maniobra. Estratégicamente, prefiero llevar a los compradores alrededor de viviendas en el rango de $3 a $3,5 millones, donde la competencia cae bruscamente y los precios racionales vuelven a entrar en campo.
Ahí es donde las oportunidades tienden a poblar.
Su representación de importación de vivienda
Si está comprando cerca de máximos históricos, debe ser importante.
Evite la zona de frenesí inmobiliario donde cualquier hogar con doble ingreso puede competir. Ahí es donde el valía es más bajo y el aventura es más parada.
En cambio:
- Mueva un nivel de precios más parada del que le resulte cómodo
- Busque anuncios obsoletos que asusten a otros compradores
- Utilice múltiples ofertas estratégicamente
- Centrarse en los precios a los que los compradores resisten psicológicamente
- Predecir la futura zona de frenesí
Los niveles de resistor comunes incluyen $500.000, $1 millón, $1,5 millones, $2 millones, $2,5 millones, $3 millones, $3,5 millones, $5 millones y más.
Si hoy está dispuesto a ascender en la curva de precios de la vivienda, creo que se sorprenderá de cuánto mejor valía podrá encontrar una vez que escape de la zona del frenesí inmobiliario.
Lectores, ¿están dispuestos a mirar un nivel por encima de la zona de frenesí inmobiliario para encontrar un mejor valía, del mismo modo que están dispuestos a comer a la 1:30 p. m. para evitar las multitudes o salir a posteriori de las 7 p. m. para evitar el tráfico de la hora pico? ¿O intentará comprar en el rango de precios que todos los demás pueden acreditar y simplemente esperará que su proposición sea la mejor? ¿Cuál es la zona de frenesí de los precios inmobiliarios en su radio?
Invierta en posesiones raíces sin el frenesí competitivo
Luego de varios primaveras de bajo rendimiento, el sector inmobiliario finalmente parece atractivo, al menos desde la perspectiva de la preservación del caudal. Las valoraciones se han comprimido, el comba de transacciones sigue siendo pequeño y muchos vendedores siguen anclados a los precios de ayer. Históricamente, esta es la etapa en la que el caudal paciente tiende a obtener mejores resultados.
Si proporcionadamente la propiedad directa de propiedades de arrendamiento ha generado la anciano parte de mis ingresos de retiro, la carga operativa ha aumentado con el tiempo. Como resultado, he estado vendiendo propiedades selectivamente y redistribuyendo caudal en inversiones inmobiliarias privadas que ofrecen diversificación, potencial de ingresos y mucha menos fricción, sin tener que competir en zonas de frenesí locales.
Una opción que vale la pena explorar es cuestación de fondosque le permite alterar pasivamente en posesiones raíces residenciales e industriales en todo el país. Con más de 3.500 millones de dólares en activos bajo trámite, Fundrise se centra principalmente en los mercados del Sunbelt: áreas con precios de entrada más bajos, mejores fundamentos y el potencial de beneficiarse a medida que cambien los ciclos inmobiliarios en los próximos primaveras.
Piense en el sector inmobiliario privado hoy menos como un tiro a la retrato y más como un estabilizador: una forma de proteger el caudal, obtener rendimiento y participar en una recuperación progresivo a medida que las tasas de interés eventualmente se normalicen.
Para los inversores que buscan ventajas más asimétricas, Empresa de cuestación de fondos ofrece exposición a empresas privadas de tecnología e inteligencia fabricado. Las empresas de aventura son inherentemente de anciano aventura, pero además es donde tiende a ocurrir el crecimiento más explosivo, especialmente cuando la inteligencia fabricado remodela la productividad, los mercados laborales y los márgenes de beneficio.
Personalmente he invertido más de $500 000 en Fundrise, y ellos han sido patrocinadores y socios de confianza de Financial Samurai durante mucho tiempo. Con una inversión mínima de $10, es una de las formas más fáciles de equilibrar la defensa y la ataque en su cartera, sin subordinarse de vencer una extirpación de ofertas o de ser rescatado por el Costado de Mamá y Papá.
