Aproximadamente el 43% de mi patrimonio neto está en intereses raíces, mi clase de activo favorita para que la persona promedio genere riqueza a dilatado plazo.
Los intereses raíces fueron mi razón principal para poder crear suficientes ingresos por inversiones pasivas para dejar el trabajo en 2012. Además han sido responsables de dos de mis mayores ganancias de renta hasta la momento. Cuando se tráfico de sufragar la universidad de mis hijos o brindarles opciones de vivienda asequibles en el futuro, los intereses raíces siguen siendo una parte fundamental del plan. Finalmente, creo que los intereses raíces son una de las mejores maneras de disfrutar en realidad su patrimonio de una guisa responsable y tangible.
En sinopsis, me encanta el sector inmobiliario.
Sin secuestro, a los 48 abriles, igualmente lucha que ser propietario de una propiedad de locación se está convirtiendo cada vez más en un problema. Mi tolerancia para polemizar con problemas de inquilinos, sorpresas de mantenimiento, cambios regulatorios y fricciones generales en la suministro de propiedades ha disminuido. Como resultado, decidí dimensionar correctamente mi exposición inmobiliaria vendiendo una propiedad en el primer trimestre de 2025.
Hoy me quedan cuatro propiedades de locación más una colección de inversiones inmobiliarias privadas, lo que parece mucho más manejable dada mi etapa de la vida y mis prioridades.
Ahora que comprende mi experiencia como inversor inmobiliario desde 2003, aquí están mis previsiones inmobiliarias para 2026. Y, por supuesto, una advertencia de que todos los activos de peligro conllevan riesgos y no hay rendimientos garantizados. Haga siempre su propia diligencia debida, tal como lo estoy haciendo yo ahora.
Los precios inmobiliarios deberían tener un buen comportamiento en 2026
Desde 2022, los precios inmobiliarios en todo el país se han desacelerado, se han estancado o han disminuido modestamente según la ubicación y el tipo de activo. Ese período de ajuste ha sido saludable y estaba retrasado posteriormente del enorme aumento de la era de la pandemia.
Sin secuestro, creo que hay varias razones de peso por las que los precios inmobiliarios a nivel doméstico deberían reanudar su impulso alcista en 2026. Hay tres razones fundamentales y un multiplicador importante impulsado por el sentimiento.
1) Rotación de renta de acciones a intereses raíces
La brecha de valoración entre las acciones y los intereses raíces rara vez ha sido veterano. Los mercados de títulos han generado enormes ganancias desde principios de 2023, mientras que el sector inmobiliario a nivel doméstico se ha desviado en gran medida. Cuando tal desajuste persiste durante un tiempo suficiente, el renta tiende a rotar.
Los inversores del S&P 500 que han disfrutado de ganancias de aproximadamente el 80% durante un período de tres abriles desde 2023 hasta 2025 son cada vez más conscientes del peligro de caída. Lo posterior que la mayoría de los inversores en acciones a dilatado plazo quieren padecer es una repetición de 2022, cuando una esforzado caída borró abriles de ganancias en papel en cuestión de meses. Incluso si las acciones siguen subiendo, los inversores prudentes lógicamente se reequilibrarán.
Esto no significa que el hacienda huirá en masa de las acciones. Simplemente significa que es más probable que el renta incremental proveniente de ganancias, bonificaciones y flujo de caja continuo fluya cerca de activos duros que aún se negocian a valoraciones razonables en relación con los ingresos. Los intereses raíces residenciales se ajustan admisiblemente a esa descripción en muchos mercados.
Cuando suficientes inversores deciden trasladar incluso una pequeña parte de sus carteras a intereses raíces, los precios suben. La demanda insignificante fija los precios en el beneficio, y en este momento el renta insignificante parece cada vez más inclinado a diversificarse allá de las acciones.
2) Disminución de las tasas hipotecarias gracias a la reducción de los diferenciales
Aunque el rendimiento del Reservas a 10 abriles sigue obstinadamente elevado por encima del 4%, el tipo medio de las hipotecas fijas a 30 abriles ha disminuido significativamente. A principios de 2026, las tasas rondan el 5,99%, en comparación con aproximadamente el 7,1% en la misma época del año pasado. Esa alivio es mucho más importante para la asequibilidad mensual de lo que mucha muchedumbre cree.
La razón por la que las tasas hipotecarias han caído a pesar de los rendimientos relativamente altos de los bonos del Reservas es que los diferenciales se han limitado. Un multiplicador que contribuye es la importación anticipada de aproximadamente 200 mil millones de dólares en títulos respaldados por hipotecas por parte de Fannie Mae y Freddie Mac. Cuando los diferenciales se comprimen, los prestatarios se benefician.
Muchos prestatarios admisiblemente calificados (ustedes, lectores de FS) ya pueden obtener tasas aproximadamente medio punto porcentual por debajo del promedio doméstico. Eso sitúa las tasas hipotecarias realistas más cerca del 5,5% para un gran segmento de compradores. Si la Reserva Federal recorta las tasas oficiales otras dos veces en 2026, acercando la tasa de los fondos federales al 3,0% al 3,25%, igualmente debería acontecer al menos cierta presión bajista adicional sobre las tasas a más dilatado plazo.
La suministro Trump igualmente parece muy centrada en la asequibilidad de la vivienda en 2026. Las medidas propuestas incluyen un veterano apoyo a los títulos respaldados por hipotecas, presión pública sobre la Reserva Federal, exploración de plazos hipotecarios más largos, como préstamos a 50 abriles, e intentos de confinar la propiedad institucional de viviendas unifamiliares.
Independientemente de que estas iniciativas tengan éxito o no, el sesgo político se inclina claramente cerca de el apoyo a la demanda de vivienda. Y como inversor, nunca vas en contra de la Reserva Federal o del gobierno.
3) Anciano asequibilidad oportuno a un mercado de títulos en auge
Uno de los factores que más se pasa por suspensión en la asequibilidad de la vivienda es el desempeño del mercado de títulos. El inversor promedio en un fondo indexado del S&P 500 ganó aproximadamente el 17% en 2025, el 23% en 2024 y el 25% en 2023. Ese tipo de creación de riqueza cambia drásticamente lo que los hogares pueden permitirse, especialmente cuando solo se requiere un suscripción auténtico del 20%.
A pesar de los constantes titulares sobre el hecho de que la vivienda es inasequible, muchos hogares de doble ingreso con una exposición significativa al renta se encuentran hoy en una situación financiera mucho mejor que hace tres abriles. Compare los saldos de sus cuentas de inversión a principios de 2023 con su situación contemporáneo. Luego compare los precios de las viviendas en su vecindario durante el mismo período. En muchos casos, las carteras han crecido más rápido que el valía de las viviendas.
La combinación de carteras de acciones en aumento y tasas hipotecarias en depreciación graduado crea un poderoso rumbo de posaderas para los precios de la vivienda. Si no estuviera ya en mi contorno personal de cuántas propiedades quiero llevar la batuta, estaría buscando activamente comprar otra propiedad antaño de que comience la temporada de compras de primavera. Dicho esto, mi comunidad encontró nuestro hogar ideal para formar una comunidad a finales de 2023. No tengo ningún deseo de mudarme pronto.
Un ejemplo de cómo el aumento de las acciones alivio la asequibilidad de la vivienda
Para concretar este concepto, considere un ejemplo simplificado utilizando uno de mis propios relatos. A continuación se muestra una instantánea de tres abriles de mi Solo 401(k), que he financiado con diversos ingresos secundarios y de consultoría desde 2013. La cuenta está invertida casi en su totalidad en fondos indexados y acciones.
A principios de 2023, el saldo de la cuenta era de aproximadamente $213,000. Hoy en día, ronda los 505.000 dólares, lo que representa una rendimiento de en torno a del 105%. Lo que es trascendente es que sólo contribuí aproximadamente $30,000 durante esos tres abriles porque estaba demasiado ocupado con la paternidad. El 100% de los $30,000 provino de mi período de cuatro meses como asesor a tiempo parcial para una startup de tecnología financiera desde noviembre de 2023 hasta marzo de 2024.
Ahora imagine que se tráfico de una cuenta de corretaje sujeta a impuestos en circunscripción de una cuenta de subvención, y que yo fuera un profesional de 33 abriles que ganara 110 000 dólares al año en 2023. Mi esposa anhelo 60 000 dólares al año como maestra de escuela pública, lo que eleva los ingresos del hogar a 170 000 dólares. En 2023, comprar una casa de 600.000 dólares habría parecido exagerado, aunque los prestamistas probablemente aprobarían el préstamo.
Si deposito $120,000 en una casa de $600,000 en 2023, eso me dejaría con aproximadamente $93,000 en inversiones líquidas. Ese amortiguador se siente adecuado pero no particularmente cómodo. En circunscripción de comprar, elijo arrendar modestamente e alterar agresivamente en acciones.
Avance rápido tres abriles. Esa misma casa ahora vale 800.000 dólares o menos, lo que en ingenuidad parece más asequible dada la inflación, el tamaño de mi cartera y el crecimiento de los ingresos. Si hoy deposito 160.000 dólares, me quedan aproximadamente 353.000 dólares en inversiones líquidas. Esa diferencia cambia fundamentalmente mi sensación de seguridad financiera.
Es hora de despabilarse una casa aún mejor
Con tanto colchón, racionalmente podría considerar casas con precios entre $1 millón y $1,3 millones. Los ingresos del hogar rondan ahora los 185.000 dólares, un aumento de 15.000 dólares. Incluso con un suscripción auténtico de 260.000 dólares por una casa de 1,3 millones de dólares, todavía quedarían más de 150.000 dólares para alterar en acciones.
Por supuesto, posteriormente de releer mi propia publicación sobre pautas de ingresos y patrimonio neto para comprar una casa, probablemente limitaría mi precio de importación más cerca de $1 millón. Aun así, representa una casa sustancialmente mejor de lo que podría considerar cómodamente en 2023, todo gracias a las ganancias del mercado de títulos.
4) Más acostumbrados a los shocks externos que perturban la demanda de vivienda
Uno de los principales factores que descarriló la normalmente esforzado temporada inmobiliaria de primavera de 2025 fue la incertidumbre impulsada por las políticas. A partir de mediados de febrero de 2025, los anuncios arancelarios de la suministro Trump sacudieron los mercados financieros. Las acciones se vendieron bruscamente hasta principios de abril, culminando en lo que se denominó Día de la Libramiento.
Con el mercado de títulos cayendo casi un 18% en menos de dos meses, es comprensible que los compradores retrocedieran. Cuando las carteras se reducen rápidamente, la confianza se evapora y las transacciones inmobiliarias se estancan. Esto no fue un reflexiva de los fundamentos inmobiliarios sino más admisiblemente una respuesta a la incertidumbre.
En 2026, los mercados parecen más acostumbrados al estilo político de la suministro. Si admisiblemente siempre es posible encontrar sorpresas, el multiplicador de shock ha disminuido. Incluso acontecimientos geopolíticos como la sorpresiva captura de Provecto en Venezuela no lograron descarrilar el contemporáneo repunte del mercado de títulos. Esto sugiere que el sentimiento es más resistente.
Los compradores que retrasaron sus compras en 2025 podrán retornar a entrar al mercado en 2026 con veterano confianza. Sus carteras de acciones son más grandes, el empleo se mantiene relativamente estable y hay más claridad en torno a las prioridades económicas de la suministro, en particular su deseo de apoyar la vivienda.
El panorama inmobiliario doméstico
Según Zillow, se prevé que el valía de las viviendas a nivel doméstico aumente aproximadamente un 1,2% en 2026 posteriormente de permanecer prácticamente estable en 2025. Zillow cita la alivio graduado de la asequibilidad y la demanda constante de los compradores como factores secreto.
Redfin es igualmente conservador y pronostica un crecimiento de precios de en torno a del 1% en 2026. Redfin apunta a un crecimiento más rápido de los ingresos, tasas hipotecarias más bajas y un entorno político más predecible.
Basándonos en estos pronósticos, creo que ambas empresas están subestimando el potencial alcista. A posteriori de tres abriles de un barriguita de transacciones por debajo del promedio, existe una demanda reprimida significativa. A nivel doméstico, espero que los precios de las viviendas aumenten más cerca de su promedio a dilatado plazo de 3% a 4%con una amplia variación según la región.
Por qué soy eufórico sobre el sector inmobiliario en San Francisco
Hexaedro que tengo una propiedad en San Francisco, este mercado, lógicamente, es el que más me importa. Además soy plenamente consciente de mi parcialidad. Dicho esto, creo genuinamente que los precios de las viviendas en San Francisco aumentarán al menos otro 5% en 2026 posteriormente de un esforzado 2025.
El sector tecnológico continúa generando riqueza a un ritmo rápido. Si admisiblemente el S&P 500 tuvo un buen año en 2025, el NASDAQ, de gran tecnología, tuvo un desempeño aún mejor. La inteligencia químico ha acelerado la creación de riqueza de maneras que son claramente visibles sobre el contorno.
Lo veo en mis tenencias de acciones públicas, mi inversiones de peligro privadoy en mi experiencia como propietario. Las acciones de Google subieron aproximadamente un 50% en 2025, y hay en torno a de 36.000 empleados de Google sólo en el Ámbito de la Bahía. Muestrario pickleball, tenis y póquer con algunos de ellos. Varios padres del colegio de mis hijos trabajan en Google. Son claramente más ricos y están cada vez más interesados en mejorar sus viviendas.
Mi Cartera de peligro de Fundrise aumentó un 43,5% en 2025, con exposición a empresas como OpenAI, Databricks y Anduril. Miles de empleados de estas empresas igualmente están viendo una importante creación de riqueza, gran parte de ella concentrada en San Francisco.
En lo que respecta al locación, experimenté rotación de inquilinos dos veces en 2025. En cada ocasión, la demanda fue esforzado. Calculo que los alquileres aumentaron entre un 7% y un 10% año tras año. Históricamente, mi locación de cinco habitaciones y cuatro baños atraía a familias. El inquilino más fresco, sin secuestro, es una pareja, uno de los cuales trabaja en inteligencia químico. Querían dos oficinas en casa y un pabellón en casa. Esas preferencias reflejan el poder adquisitivo creado por el auge de la IA.
El sector inmobiliario como disfrute e ingreso semi pasivo
En conclusión, soy más eufórico sobre el sector inmobiliario que el pronosticador promedio de cara a 2026. La desvinculación entre acciones y intereses raíces en los últimos tres abriles se ha prolongado harto.
Espero una reversión graduado a medida que el sector inmobiliario se recupere y las acciones se desaceleren. Además existe un proscenio realista en el que las acciones siguen subiendo poco a poco mientras que el sector inmobiliario se acelera, creando un entorno dispuesto para ambas clases de activos.
Lo que más valoro de los intereses raíces no son las ganancias (o pérdidas) a precios de mercado sino la estabilidad y los ingresos. La propiedad no desaparece de la oscuridad a la mañana. Genera un flujo de caja semipasivo que sustenta nuestro hogar y nos permite a mi esposa y a mí seguir siendo padres con entreambos desempleados.
Si admisiblemente los intereses raíces pueden no acontecer sido tan interesantes como las acciones o el renta de peligro en los últimos tres abriles, continúan brindando el valía más práctico en nuestra vida diaria.
Lectores, ¿cuáles son sus pronósticos inmobiliarios a nivel doméstico y sus perspectivas inmobiliarias locales para 2026? ¿Es usted alcista o bajista y por qué?
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