Si posee propiedades de locación, esta publicación de invitado puede resonar con usted. Se negociación de qué hacer con una propiedad una vez que ha cumplido su propósito: sigue alquilándolo, vendiendo y pagando los impuestos sobre las ganancias de renta, traicionar a través de un intercambio de 1031 para dilatar los impuestos, retornar a evitar impuestos o, de modo controvertida, dejarlo infructifero.
Durante la veterano parte de mi carrera escribiendo sobre riqueza raíces, me he centrado en comprar propiedades y desarrollar riqueza. Pero a medida que envejecemos, la cuestión de Cuándo simplificar se vuelve igual de importante. John, un leedor desde hace mucho tiempo, se enfrenta a esta misma trampa. Su situación ofrece un estudio de caso útil para cualquier persona que decida si retener, traspasar, cobrar o tierra de tierra.
Propiedad de locación de John y situación de riqueza
John posee una propiedad de locación de San Francisco que estará vacante el 1 de noviembre de 2025, luego de que sus inquilinos notificaran. Compró la casa hace abriles por $ 1.8 millones e invirtió aproximadamente $ 200,000 en mejoras. Hoy, estima que podría venderse por $ 2.6– $ 2.75 millones.
La buena comunicación es que la propiedad es gratuita y clara, sin hipoteca. Sin incautación, los costos de transporte aún se suman. Los impuestos a la propiedad por sí solos son de aproximadamente el 1.24% del valencia evaluado de $ 2.3 millones (~ $ 25,000/año), y con seguros, servicios públicos y mantenimiento central, los costos totales de tenencia son de aproximadamente de $ 30,000 al año.
La casa actualmente alquila por $ 8,200 al mes, con el locación del mercado más cercano a $ 8,500, generando $ 102,000 al año en ingresos potenciales. Pero John está cansado de los inquilinos y del estrés que viene con el manejo de alquileres. John está considerando fuertemente traicionar o dejarlo infructifero. Él cree que su hogar apreciará espléndidamente durante la próxima término correcto al auge tecnológico.
Por otra parte, John invirtió en varias compañías privadas de IA durante la pandemia que desde entonces han crecido hasta aproximadamente ocho veces su valencia combinado innovador. Más importante aún, su cartera de acciones públicas de siete cifras asimismo ha aumentado ~ 100% desde el 1 de enero de 2020. Por lo tanto, maximizar los ingresos por locación ya no es una carencia financiera para él.
Las cuatro opciones principales para la propiedad de locación
Aunque John puede permitirse dejar infructifero su propiedad de locación de San Francisco, primero debe considerar estas cuatro opciones financieras más óptimas.
1) Alquile de nuevo
John podría retornar a centrar la propiedad por $ 8,200-$ 8,500 por mes y continuar recolectando un cachas flujo de efectivo. El peligro es que si luego decide regresar o traicionar, los inquilinos aún podrían estar en su área, creando conflictos de tiempo y posibles dolores de cabecera.
En 2028, John planea reubicar a su comunidad de regreso a Charlottesville, Virginia, para estar más cerca de su mama. Idealmente, le gustaría traicionar todas sus propiedades de locación antaño de la mudanza. Pero si los nuevos inquilinos no se han ido para entonces, tendrá que convertirse en un propietario de larga distancia o contratar a un administrador de propiedades.
2) Entregar y abonar impuestos sobre las ganancias de renta
John vendió otra propiedad en julio de 2025, por lo que ya ha usado su reserva de residencia primaria fugado de impuestos de $ 500,000 hasta julio de 2027.
Si vende ahora, enfrenta aproximadamente de $ 500,000 en ganancias de renta. Con una tasa impositiva federal y de California combinada, más ~ 5% en comisiones y costos de transferencia (~ $ 130,000), estima que debe aproximadamente de $ 300,000 en impuestos y tarifas. Un número doloroso, pero uno que libera aproximadamente $ 2.4– $ 2.5 millones en efectivo neto para otros usos.
Con los bonos del Fortuna que producen más del 4%, John anhela una forma simple y fugado de riesgos de aventajar billete. Al mismo tiempo, posee una casa igualación ideal que puede tener cómodamente a una comunidad de cuatro o cinco en el corazón de un nuevo auge tecnológico. Potencialmente, perderse otro 30 – 40% en aprecio durante la próxima término puede causar mucho rectificación.
3) Entregar a través de un intercambio 1031
Un intercambio de 1031 permitiría a John dilatar los impuestos si reinvierte los ingresos en otra propiedad de locación. Pero esta organización significa comprar una propiedad de reemplazo y continuar tratando con los inquilinos, exactamente lo que está tratando de evitar.
4) Regresar
Al retornar a la propiedad durante al menos dos abriles, John eventualmente podría venderlo fugado de impuestos bajo la reserva de la residencia principal. Pero hacerlo significaría renunciar a la casa de locación que su comunidad disfruta actualmente. Dicho esto, el momento funcionaría si en realidad planea trasladarse de regreso a Virginia en 2028. Tiene tiempo para dar su aviso de 45 días a su propietario y organizar los motores.
La tentación de dejar infructifero el locación
Ahora que hemos cubierto las opciones financieras más sensatas para la propiedad de locación de John, consideremos una chale opción: dejar vacante la propiedad.
Con un patrimonio neto saludable y un ingreso cómodo, John se siente tentado a ayudar la casa como un “activo tranquilo”, fugado de inquilinos, mientras decide regresar o traicionar a un momento más dispuesto. Esto es lo que hacen los extranjeros ricos que compran riqueza raíces de los Estados Unidos como un área para estacionar activos y mantenerlos vacíos.
El costo de transporte anual de aproximadamente $ 30,000 es manejable, pero el costo de oportunidad de renunciar a $ 102,000 en locación anual es significativo.
Con el auge tecnológico de IA, John es alcista a desprendido plazo en San Francisco Verdadero Estate. En 20 abriles, cree que la propiedad seguramente será más valiosa de lo que es hoy. Si las tasas hipotecarias continúan con tendencia más desestimación, cree que el ritmo de apreciación anual superará los costos de transporte de la propiedad.
¿Qué tan rico necesitas ser para dejar infructifero cómodamente?
Los números de John proporcionan una ventana rara de lo que se necesita financieramente para lujosamente Mantenga una propiedad de stop valencia sin flujo de efectivo. Aquí le mostramos cómo pensar en ello, tanto para John como para cualquier propietario que pese una valor similar.
1. Costos de transporte anuales contra patrimonio neto
El costo de mantenimiento de John de $ 30,000 al año se negociación 1.1% del valencia de $ 2.7 millones de la propiedad. Si eso es “asequible” depende de qué parte de su parte total patrimonio neto representa.
- En un Pavimento neto de $ 2 millones$ 30,000 es igual al 1.5% de la riqueza, una mordida trascendental.
- En un Valía neto de $ 5 milloneses 0.6%, más acomodaticio para el estómago.
- En un Valía neto de $ 10 milloneses solo 0.3%, mucho más acomodaticio de soportar.
- En un Valía neto de $ 20 milloneses solo el 0.15%, un error de redondeo que no es trascendental.
Para la mayoría de los propietarios, si el costo de transporte está bajo 0.5% del patrimonio neto totaldejar una propiedad vacante comienza a sentirse como una comicios de estilo de vida en área de un error financiero. John puede permitirse esperar meses, si no abriles, el inquilino valentísimo para venir y no causarle problemas.
John asimismo debe considerar los ingresos perdidos por no traspasar, inmediato con los costos de transporte. Se podría hacer un cálculo similar para cuantificar el impacto. Sin incautación, cedido que John ya ha decidido que preferiría renunciar al locación para evitar la molestia, ese cálculo es finalmente discutible.
2. Costos de transporte frente a ingresos pasivos
Otra métrica digna es si su ingreso pasivo (dividendos, intereses de bonos, otros alquileres) puede cubrir fácilmente el costo.
- Con $ 300,000 al año en ingresos pasivos, $ 30,000 es solo el 10% de ese ingreso.
- Con $ 60,000 al año, es el 50%, lo que se siente mucho más riesgoso.
Una regla genérico útil: si los costos de transporte están bajo 10% del ingreso pasivotiene la “brecha de opulencia” para dejar una propiedad inactiva indefinidamente.
3. Costo de oportunidad: el locación que estás renunciando
Finalmente, pese el locación perdido. La propiedad de John podría alcanzar aproximadamente de $ 102,000 al año en locación.
- Por un Pavimento neto de $ 2 milloneseso es un 5.1% de rendimiento—Garrocha ignorar.
- Por un Valía neto de $ 5 milloneses 2%—Se significativo.
- Por un Valía neto de $ 10 millonesse negociación 1%—Ascero evidenciar si la tranquilidad es más importante que el retorno incremental.
- Por un Valía neto de $ 20 millonesse negociación 0.5%—Pasto insignificante para el beneficio de la paz mental.
Ejemplo de niveles de comodidad
| Patrimonio neto | Costo de transporte anual ($ 30k) como % del patrimonio neto | Arrendamiento perdido ($ 100k) como % del patrimonio neto | Nivel de comodidad |
|---|---|---|---|
| $ 2M | 1.5% | 5% | Duro a menos que los ingresos sean muy fuertes |
| $ 5M | 0.6% | 2% | Manejable si el ingreso pasivo lo cubre |
| $ 10M | 0.3% | 1% | Cómodo “comicios de opulencia” |
Estas proporciones le dan a cualquier propietario un ámbito para atreverse al dejar una propiedad vacía es una compensación sensata por la voluntad y la flexibilidad.
Lecciones para compañeros inversores de propiedades de locación
Si se enfrenta a una trampa similar, aquí hay algunas conclusiones de la experiencia de John hasta ahora:
- Los impuestos impulsan el tiempo. La reserva de la residencia principal del IRS y 1031 reglas de intercambio pueden dosificar cientos de miles de dólares, pero dictan su calendario. Planifique su secuencia de ventas temprano.
- Estilo de vida sobre IRR. Una hoja de cálculo puede decirle que mantenga un veterano rendimiento, pero si una propiedad causa estrés o limita su voluntad, traicionar puede ser el movimiento más inteligente a desprendido plazo.
- La simplicidad tiene valencia. Soportar costos en una propiedad vacante puede no romperlo, pero le pesarán con el tiempo, financiera y mentalmente. Cuanto más simple sea su vida, menos deseo tendrá por traicionar una propiedad de locación.
- 1031 Los intercambios son poderosos pero vinculantes. Son excelentes para los inversores comprometidos con riqueza raíces, pero no encajan acertadamente si su objetivo es disminuir o salir del papel del propietario.
Pensamientos finales
John admite que abonar aproximadamente de $ 300,000 en impuestos y tarifas para traicionar cuando podría simplemente traspasar o retener se siente extremo. Podría obstinarse a la propiedad hasta la asesinato para que sus hijos pudieran beneficiarse del aumento en el costo y no abonar impuestos. Al mismo tiempo, la traspaso simplificaría su vida y lo acercaría un paso más a su objetivo de mudarse a Charlottesville para cuidar a su mama.
Para otros propietarios, la conclusión es clara: si sus costos de transporte y el locación perdido son una pequeña fracción de su patrimonio neto e ingresos pasivos, algún día puede obtener el raro privilegio de ayudar una propiedad vacía por la tranquilidad.
Pero si esos números aún se sienten significativos, las matemáticas probablemente lo empujarán con destino a el locación de ingresos, traicionar por solvencia o canjear una propiedad más estratégica.
Lectores, ¿qué harías?
Si estuvieras en los zapatos de John, ¿qué camino elegirías?
- Alquilarlo ¿Por $ 8,500 al mes y mantiene vivo el flujo de ingresos?
- Entregar ahora ¿Y abonar los impuestos y la comisión por una vida más limpia y simple durante los próximos dos abriles?
- Retornar a entrar Para restablecer el cronómetro de reserva de la residencia principal, pero tener lugar por un inconveniente y una reducción de estilo de vida?
- Ejecutar un intercambio 1031 para dilatar los impuestos pero permanecer en el bisagra del propietario?
- Déjalo infructifero Y solo pague los costos de transporte por simplicidad dados sus altos ingresos y su patrimonio neto.
¡Me encantaría escuchar tus pensamientos! ¿Alguna vez ha considerado dejar un locación vacante incluso cuando podría alquilarlo por ingresos fuertes? ¿A qué riqueza o nivel de ingresos te sentirías cómodo haciéndolo? El caso de John muestra que, si acertadamente la voluntad financiera crea opciones, cada opción conlleva sus propias compensaciones.
Sugerencias para construir una riqueza más pasiva
Volver en riqueza raíces sin la carga de una hipoteca o mantenimiento con Fondos. Con más de $ 3 mil millones en activos bajo la gestión y más de 350,000 inversores, el fondos se especializa en riqueza raíces residenciales e industriales. Cuanto más rico obtenga, más querrá obtener rendimientos inmobiliarios pasivos y no molestarse con los inquilinos.
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