Desde 2022, los inversores de ingresos raíces comerciales (CRE) han estado atravesando una recesión colosal. Las tasas hipotecarias se dispararon a medida que la inflación se elevó, las tasas de capitalización se expandieron y los títulos de los activos cayeron en todos los ámbitos. El queja de rally se volvió simple: “Sobrevivir hasta 2025”.
Ahora que estamos en la centro de 2025, parece que lo peor finalmente termina. La recesión de ingresos raíces comerciales parece estar terminando y la oportunidad está volviendo a tocar.
Estoy seguro de que los próximos tres abriles en Cre serán mejores que los últimos. Y si me equivoco, simplemente perderé capital o ganaré menos de lo esperado. Ese es el precio que pagamos como inversores en activos de peligro.
Unos abriles difíciles para los ingresos raíces comerciales
En 2022, cuando la Fed se embarcó en su ciclo más agresivo de la tasa en décadas, CRE fue una de las primeras víctimas. Los títulos de las propiedades son increíblemente sensibles a los costos de los préstamos porque la mayoría de los acuerdos se financian. A medida que el rendimiento del fortuna a 10 abriles aumentó de ~ 1.5% pre-pandemia (bajo de 0.6%) a ~ 5% en el pico de 2023, las tasas de tope no tenían a dónde ir sino.
Mientras tanto, la demanda de espacio de oficinas se crataba como trabajos híbridos y remotos atascados. Los desarrolladores de apartamentos enfrentaron el aumento de los costos de construcción y el crecimiento de alquileres más calmoso. Industrial, una vez el querido de Cre, se enfrió a medida que las cadenas de suministro se congelaron y luego se normalizan.
Con los costos de financiación y la platina de crecimiento de NOI, los inversores de CRE tuvieron que agacharse. Los titulares sobre títulos predeterminados, extensiones y préstamos “extender y fingir” dominaron el espacio.
Firma que la recesión de ingresos raíces comerciales está terminando
Avance rápido hasta hoy, y el paisaje se ve muy diferente. He aquí por qué creo que estamos al final de la recesión de Cre:
1. La inflación se ha normalizado
La inflación se ha enfriado de un molesto ~ 9% a mediados de 2012 a menos del 3% hoy. La inflación más devaluación brinda cobertura a la Fed para solucionar la política y los inversores más confianza en suscribir acuerdos a grande plazo. La estabilidad de los precios es oxígeno para ingresos raíces comerciales, y finalmente ha regresado.
2. El rendimiento de 10 abriles ha caído
El Caudal a 10 abriles, que impulsa la mayoría de las tasas hipotecarias, ha caído de ~ 5% en su pico a ~ 4% en la ahora. Esa caída de 100 bps es significativa para los inversores apalancados. Un costo de endeudamiento de 1% más bajo puede traducirse en títulos de propiedades de 10%+ más altos utilizando matemáticas de tasa de tapa popular.
3. La Fed ha girado
Posteriormente de más de nueve meses de ayudar estable, la Fed está cortando nuevamente. Si acertadamente la Fed no controla directamente las tasas hipotecarias a grande plazo, los cortaduras en el extremo corto generalmente se filtran. El cambio psicológico asimismo es importante: los inversores ahora creen que el ciclo de ajuste está verdaderamente detrás de nosotros.
4. La angustia está alcanzando su punto mayor
Ya hemos gastado a los vendedores forzados, las extensiones de préstamos y las redes. Muchas de las manos débiles se han eliminado. Las ventas de angustia, una vez un signo de dolor, están comenzando a atraer caudal oportunista. Históricamente, esa transición marca el fondo de un ciclo inmobiliario.
5. El caudal está regresando
Posteriormente de dos abriles de sentarse al beneficio, Renta regresará. Los inversores institucionales son ingresos inmuebles con bajo peso en relación con sus objetivos a grande plazo. Oficinas familiares, caudal privado y plataformas como Fondos están recaudando y desplegando activamente capital en Cre nuevamente. La solvencia crea estabilidad de los precios.
Donde las oportunidades están en Cre
No todo CRE es creado igual. Si acertadamente la oficina puede hallarse afectada durante abriles, otros tipos de propiedades parecen convincentes:
- Multifamilia: El crecimiento del arrendamiento se desaceleró pero no colapsó. Con poco o menos suministro de nuevas construcciones desde 2022, probablemente habrá subrayado en los próximos tres abriles y presiones de arrendamiento ascendentes.
- Industrial: El almacenamiento y la abastecimiento siguen siendo ganadores a grande plazo, incluso si el crecimiento se enfrió del frenesí pandémico.
- Minorista: El “Catástrofe minorista” fue exagerado. Se están funcionando los centros acertadamente ubicados de los supermercados, y el comercio minorista empírico tiene poder de permanencia.
- Específico: Los centros de datos, la vivienda para personas mayores y el consultorio médico continúan atrayendo caudal de hornacina. Con el auge de la IA, es probable que los centros de datos vean la decano cantidad de caudal de inversión CRE.
Como asignador de caudal, me atraen el valía relativo. Las acciones cotizan en ~ 23 veces ganancias a reformista hoy, mientras que muchos activos de CRE todavía tienen un precio como si las tasas estén permanentemente en los niveles de 2023. Es una desconexión que vale la pena prestar atención.
No confundas ingresos raíces comerciales con tu hogar
Una distinción importante: los ingresos raíces comerciales no son lo mismo que comprar su residencia principal. Los inversores de CRE se centran en los rendimientos, las tasas de capitalización y el financiamiento. Los compradores de viviendas, por otro banda, están más centrados en el estilo de vida y la utilidad.
Por ejemplo, compré una nueva casa para no maximizar los rendimientos financieros, sino porque quería más tierra y espacio al céfiro autónomo adjunto para mis hijos mientras aún son jóvenes. El ROI sobre la paz mental y los expresiones de la infancia es inconmensurable.
Los ingresos raíces comerciales, por el contrario, se comercio de números. Se comercio de flujo de efectivo, apalancamiento y múltiplos de salida. Sí, las emociones se arrastran, pero el mercado es mucho más despiadado.
Los riesgos aún permanecen en Cre
Seamos claros: apetecer al final de una recesión no significa cielos azules para siempre. Los riesgos permanecen:
- GLUT de la oficina: Muchas torres de oficinas de CBD son funcionalmente obsoletas y pueden nunca recuperarse.
- Vencimientos de la deuda: Todavía hay una tabique de préstamos que vencen en 2026-2027, que podría probar el mercado nuevamente.
- Peligro de política: Los cambios fiscales, las leyes de zonificación u otra inflación inesperada se desarrazan el progreso.
- Incertidumbre mundial: Las tensiones geopolíticas y la desaceleración del crecimiento en el extranjero podrían derramarse en la demanda de CRE.
Pero los ciclos no terminan con todos los riesgos desaparecidos. Terminan cuando el compensación de riesgos y recompensas cambia a privanza de los inversores dispuestos a mirar alrededor de delante.
Por qué soy entusiasta sobre Cre
Aproximadamente el 40% de mi patrimonio neto está en ingresos raíces, con ~ 10% de eso en propiedades comerciales. Así que he sentido esta recesión personalmente.
Pero cuando me alejo, veo ecos de ciclos pasados:
- Traspaso de pánico seguido de la operación de oportunidades.
- Tasas de zona de influencia y comienza a disminuir.
- Instituciones que se mudan de la defensa a la ataque.
Recientemente grabé un podcast con Ben Miller, el CEO de Fondosquien es entusiasta sobre CRE en los próximos tres abriles. Su perspectiva, combinada con el mejor telón de fondo macro, me da confianza en que hemos doblado la remate.
Cre: De sobrevivir a prosperar
Durante tres abriles, el mantra fue “Sobrevivir hasta 2025”. Bueno, aquí estamos. Los inversores de CRE que se mantuvieron finalmente pueden ser recompensados. La inflación ha disminuido, las tasas están disminuyendo, el caudal está fluyendo de regreso y están surgiendo nuevas oportunidades.
El final de la recesión de ingresos raíces comerciales no significa capital obediente o un resurtida de término recta. A diferencia de las acciones, que se mueven como una esquife rápida, los ingresos raíces se mueven más como un Superker, lleva tiempo rotar. La paciencia sigue siendo esencial. Aún así, la marea ha cambiado, y este es el momento para reposicionar las carteras, comprar a valoraciones atractivas y prepararse para el posterior ciclo.
La secreto es mantenerse selectiva, ayudar una mentalidad a grande plazo y alinear cada inversión con sus objetivos. Para mí, los ingresos raíces comerciales siguen siendo una parte más pequeña, pero aún significativa, de un patrimonio neto diversificado.
Si ha estado esperando al beneficio, podría ser el momento de retornar a entrar. Porque al modificar, las mejores oportunidades rara vez aparecen cuando las aguas están tranquilas, aparecen cuando el ciclo se está volviendo silenciosamente.
Lectores, ¿crees que el mercado de CRE finalmente ha doblado la remate? ¿Por qué o por qué no? ¿Y dónde ve las oportunidades más convincentes en ingresos raíces comerciales en esta etapa del ciclo?
Cambiar en CRE de una modo diversificada
Si está buscando obtener exposición a ingresos raíces comerciales, eche un vistazo a Fondos. Fundada en 2012, Fundrise ahora administra más de $ 3 mil millones para más de 380,000 inversores. Su enfoque está en los ingresos inmuebles comerciales orientados a los residenciales en los mercados de último costo, activos que tienden a ser más resistentes que la oficina o el comercio minorista. A lo grande de la recesión, el control de fondos continuó desplegando caudal para capturar oportunidades en valoraciones más bajas. Ahora, a medida que tournée el ciclo CRE, están acertadamente posicionados para beneficiarse del resurtida.
La inversión mínima es de solo $ 10, lo que facilita el promedio de costo en dólares con el tiempo. Personalmente, he invertido seis cifras en las ofertas de CRE de fondos, y aprecio que su enfoque a grande plazo se alinee con los míos. Fundrise asimismo ha sido un patrocinador de samurai financiero desde hace mucho tiempo, que deje con nuestra filosofía de inversión compartida.
