En la primavera de 2025, vendí una de mis propiedades y excluí con éxito $ 500,000 en ganancias de caudal, sin impuestos, gracias a la salvedad de la Sección 121 del IRS. Para aquellos desconocidos, esta poderosa regla permite a los propietarios excluir hasta $ 250,000 en ganancias de caudal si son solteros, o $ 500,000 si están casados que presentan conjuntamente, de la traspaso de una residencia primaria, siempre que cumplan con las pruebas de propiedad y uso.
Ahora es agosto de 2025, y mi inquilino me ha notificado que están desocupando una de mis propiedades de arrendamiento al final de su convenio de arrendamiento el próximo mes.
Cubo que el mercado inmobiliario de San Francisco sigue siendo relativamente resistente, ahora me enfrento a una opción: ¿Vendo la propiedad y aprovecho los precios favorables? ¿O me aferro a ello, sabiendo que si espero hasta 2027, podría excluir otros $ 500,000 en ganancias de caudal: sin contenido de contenido de contenido de taxis?
Pasemos cómo funciona la salvedad, con qué frecuencia puede usarla y por qué comprender esta regla podría ahorrarle seis cifras en impuestos.
¿Cuál es la salvedad de la Sección 121?
Según la Sección 121 del Código del IRS, puede excluir hasta $ 250,000 en ganancias de caudal ($ 500,000 si se casan si se presenta conjuntamente) de la traspaso de su residencia principal, siempre que:
- Has tenido la propiedad durante al menos dos de los últimos cinco primaveras, y
- Has vivido en la propiedad como su residencia principal durante al menos dos de los últimos cinco primaveras.
Solo puedes usar esta salvedad Una vez cada dos primaveras. Si vende otra casa adentro de los dos primaveras posteriores a su última fruto excluida, no puede pedir la salvedad nuevamente.
Esta regla no solo se aplica a las casas en las que siempre ha vivido. Incluso se puede usar en propiedades que se alquilaron previamente, si cumple con los requisitos de tiempo.
Por qué esto importa: mi traspaso de marzo de 2025
En marzo de 2025, vendí una casa en la que había vivido desde 2020 hasta finales de 2023. Me mudé y la alquilé durante unos 12 meses ayer de prepararme y traicionar. Oportuno a que había vivido en él durante al menos dos de los últimos cinco primaveras ayer de la traspaso, calificé para la salvedad completa de $ 500,000.
Digamos que compré la casa por $ 1,000,000 y la vendí por $ 1,800,000.
- Lucro de caudal total: $ 800,000
- Sección 121 Reserva: $ 500,000
- Recaptura de depreciación: $ 10,000 (gravado al 25%)
- Lucro de caudal a desprendido plazo restante: $ 300,000
Los $ 10,000 de recuperación de depreciación son no Cubierto por la salvedad y se gravará hasta un 25%, o $ 2,500. Los $ 300,000 restantes en ganancias de caudal se gravarán a tasas de ganancias de caudal a desprendido plazo (generalmente del 15%al 20%, más los impuestos estatales y posiblemente el 3.8%NIIT).
Suponiendo que hice una remodelación cero, mi fruto imponible total es de $ 315,000, dividido entre la recaptura de depreciación y el LTCG regular.
Aún así, ahorré ~ $ 100,000+ en impuestos aprovechando la salvedad.
La nueva oportunidad: el inquilino de propiedades de arrendamiento notificó
Avance rápido hasta hoy. Un inquilino en una de mis otras propiedades de arrendamiento acaba de avisar. Han estado allí desde enero de 2020, y no he vivido en la propiedad desde entonces. Digamos que compré la casa en 2012 por $ 700,000 y ahora vale $ 1.5 millones.
Si lo vendo ahora, mis ganancias de caudal se verían así:
- Precio de traspaso: $ 1,500,000
- Pulvínulo de costo flamante: $ 700,000
- Mejoras a lo desprendido de los primaveras: $ 50,000
- Pulvínulo de costo cabal: $ 750,000
- Depreciación tomada durante el período de arrendamiento (5 primaveras): $ 100,000
- Pulvínulo ajustada posteriormente de la depreciación: $ 650,000 ($ 750,000 Costo Pulvínulo menos depreciación)
- Lucro de caudal: $ 1,500,000 – $ 650,000 = $ 850,000
- Recapturación de depreciación (gravado al 25%): $ 100,000 = $ 25,000
- Comisión de traspaso e impuestos de transferencia: $ 80,000
- Lucro restante: $ 670,000 (gravado a la tasa de ganancias de final a desprendido plazo)
Oportuno a que no he vivido en la propiedad durante dos de los últimos cinco primaveras, no puedo tomar la salvedad de la Sección 121, al menos todavía no.
Pero, ¿qué pasa si dejo mi hogar ideal contemporáneo para criar una clan y retornar a este arrendamiento, que llamé a casa de 2014-2019?
Volviendo: la regla de dos primaveras de cinco primaveras
Para catalogar para la salvedad nuevamente, necesito:
- Espere al menos dos primaveras desde mi final uso de la salvedad (febrero de 2025 → febrero de 2027), y
- Vive en la propiedad como mi residencia principal durante al menos dos primaveras adentro de la ventana de cinco primaveras ayer de traicionar.
Entonces, aquí hay un posible plan de diversión:
- Septiembre de 2025: Hojas del inquilino. Vuelvo cerca de detrás y lo convierto en mi residencia principal.
- Febrero de 2027: Me vuelvo elegible para usar la salvedad nuevamente, dos primaveras posteriormente de la traspaso de febrero de 2025 de otra casa.
- Septiembre de 2027: Luego de dos primaveras completos de habitar allí, colisión el requisito de uso de dos de cinco primaveras nuevamente.
- Otoño 2027: Vendo y excluyo $ 500,000 en ganancias, sin contenido de taxis.
Veamos las matemáticas fiscales revisadas.
Saldo en 2027 (dos primaveras posteriormente) con salvedad
- Precio de traspaso: $ 1,550,000 (suponiendo una modesta apreciación de $ 50,000)
- Pulvínulo ajustada: $ 650,000 ($ 750,000 de costo cojín menos $ 100,000 depreciación)
- Lucro de caudal: $ 900,000
- Sección 121 Reserva: $ 500,000
- Lucro restante: $ 400,000
- Recapturación de depreciación (sin cambios): $ 100,000 impuestos al 25% = $ 25,000
- Comisión de traspaso e impuestos de transferencia: $ 80,000
- Las ganancias de caudal restantes sujetas al impuesto LTCG: $ 220,000
Eso es $ 500,000 en ganancias excluidas, lo que podría administrar hasta $ 125,000 en impuestos federales y estatales, dependiendo de mi nivel impositivo. En este caso, regresar para desbloquear el beneficio desocupado de impuestos ayer de mudarse a Honolulu se siente como una valor financieramente prudente.
Otra opción es hacer un intercambio 1031 para atrasar todos los impuestos reinvertiendo los ingresos en una propiedad de arrendamiento en Honolulu. Pero la idea de contraer otro arrendamiento y todas las responsabilidades que vienen con él se siente menos atractiva en estos días.
Reserva prorrateada si vendo temprano
¿Qué pasa si decido traicionar ayer de septiembre de 2027, ayer de conmover a la residencia completa de dos primaveras?
Hay una regla poco conocida que permite un salvedad parcial Si vende temprano correcto a una circunstancia imprevista, cambio de trabajo, problema de vitalidad u otra razón calificada. Pero es complicado, y el IRS es auténtico sobre la calificación.
Reserva parcial = (meses de propiedad y uso / 24) × $ 250,000 (o $ 500,000)
El movimiento más seguro es esperar los 24 meses completos ayer de traicionar.
Desventajas y consideraciones para retornar al arrendamiento
Por supuesto, hay compensaciones para administrar billete en el impuesto sobre las ganancias de caudal.
- Tendré que habitar nuevamente en el arrendamiento, lo cual no es ideal, ya que es más pequeño que mi residencia contemporáneo con solo un baño en suite
- La propiedad no generará ingresos por arrendamiento durante esos dos primaveras.
- Si el mercado se debilita, podría renunciar a ganancias o tratar con condiciones de traspaso menos favorables.
- La recaptura de depreciación nunca desaparece, siempre será gravada.
- Tendría que traspasar mi casa existente, mantenerla vacía o venderla, lo que crearía el mismo problema. No puede tener dos residencias principales según el IRS.
- Cada vez que hay una traspaso de propiedades, hay residuos económicos en términos de tarifas, impuestos y comisiones
Como puede ver, retornar a un arrendamiento para tratar de administrar en los impuestos sobre las ganancias de caudal no siempre es una valor directa. Pero incluso con estos inconvenientes, la salvedad de $ 500,000 puede compensar la incomodidad a corto plazo.
Extracto de la logística utilizando la regla de salvedad de la traspaso de vivienda desocupado de impuestos
Aquí está el panorama normal:
| Batalla | Momento | Beneficio fiscal |
|---|---|---|
| Vendió la propiedad A en marzo de 2025 | Conoció 2 de 5 regla | $ 500K fruto excluida |
| Mudarse a la propiedad B en septiembre de 2025 | Temporalizador de inicio | Comienza el requisito de vida |
| Volverse elegible nuevamente en marzo de 2027 | 2 primaveras desde la última salvedad | Puede excluir de nuevo |
| Traicionar propiedad B en septiembre de 2027 | 2 primaveras completos de residencia primaria se reunieron | Excluir otra fruto de $ 500k |
Al saltar las residencias primarias y la planificación en torno a la regla de salvedad de dos primaveras, es posible excluir a millones en ganancias durante su vida.
Minimizar los impuestos sobre las ganancias de caudal donde pueda
La salvedad de la traspaso de vivienda desocupado de impuestos de $ 500,000 es una de las herramientas más poderosas en el código fiscal para construir y preservar la riqueza. Ninguna otra clase de activos ofrece este tipo de beneficio, excepto las acciones calificadas de pequeñas empresas, que viene con sus propios desafíos. Pero como la mayoría de las cosas buenas, la salvedad requiere paciencia, planificación y, a veces, un pequeño sacrificio.
Si tiene un arrendamiento con una apreciación significativa y flexibilidad en su situación de vida, podría implicar la pena el esfuerzo de regresar durante dos primaveras para restablecer el temporalizador en la salvedad. Puede pedir la propiedad como su residencia principal e ir a recorrer por el mundo por partes del año para persistir las cosas interesantes.
Luego de todo, administrar $ 100,000 a $ 150,000 en impuestos cada dos primaveras es como percibir $ 50,000 adicionales a $ 75,000 al año completamente desocupado de impuestos. No es una mala logística para aquellos a quienes les gusta optimizar sus finanzas.
Aún mejor para los propietarios de propiedades no alquiladas
Alternativamente, si está subiendo la escalera de la propiedad cerca de casas más bonitas, puede seguir usando la salvedad de ganancias de caudal de $ 250,000 o $ 500,000 con cada traspaso. Traicionar cuatro casas en su vida y usted y su cónyuge podrían evitar legalmente impuestos sobre hasta dos millones de dólares en ganancias. Eso equivale a rodeando de $ 500,000 en ahorros fiscales.
Luego, cuando finalmente encuentre su hogar para siempre, sus herederos se benefician de una cojín de costo aumentado cuando se aprueba para que asimismo puedan evitar los impuestos sobre las ganancias de caudal. ¿No son increíbles los beneficios fiscales de la propiedad de vivienda?
La propiedad de vivienda sigue siendo una de las formas más accesibles para que la mayoría de las personas construyan una riqueza duradera. Entre los ahorros forzados a través de los pagos de la hipoteca, la inflación que aumenta los alquileres y los títulos de las viviendas, y el poder del apalancamiento, el propietario promedio es aproximadamente cuarenta veces más rico que el inquilino promedio. Sí, los inquilinos pueden volver la diferencia y potencialmente percibir más billete, pero estadísticamente la mayoría no lo hacen de guisa consistente.
Entonces, si el gobierno ofrece generosas exenciones fiscales para fomentar la propiedad de vivienda, asimismo podríamos utilizar al mayor. Es una de las pocas formas legales que quedan para construir impuestos sobre la riqueza de guisa competente y potencialmente transcurrida sin impuestos.
Lectores, ¿alguno vuelve a una propiedad de arrendamiento y vive en ella durante dos primaveras para utilizar la regla de salvedad de la traspaso de vivienda desocupado de impuestos?
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