Cuando decida entregar una casa, puede encontrar una ofrecimiento preventiva, una ofrecimiento que llega antaño de que la relación pública en el mercado campechano o llegue a la momento de vencimiento de su ofrecimiento establecida. Este marco a menudo se desarrolla en un mercado robusto o cuando su propiedad es muy buscada.
Es una situación tentadora pero complicada: ¿acepta la ofrecimiento temprana o emite una red más amplia y resisten poco mejor? Ves este dilema que se desarrolla en deportes profesionales todo el tiempo. Algunos jugadores se apuestan a sí mismos y rechazan el boleto protegido que cambia la vida por con suerte más. Pero no siempre funciona como.
Este artículo se sumerge en esa atrevimiento, aprovechando mi propia experiencia, para ayudarlo a tantear sus opciones. En última instancia, su objetivo es entregar su casa por el precio más detención posible en ese momento con la último cantidad de dolores de capital.
Mi delirio: optar por una ofrecimiento preventiva
En 2025, hice la señal para entregar mi antigua casa luego de alquilarla durante un año. Compré una casa más excelso hace unos abriles y tenía un apego al antiguo oportunidad.
Pero la vida me estaba empujando en muchas direcciones: llevar la batuta múltiples propiedades de inquilinato, criar niños, escribir sobre samurai financiero y terminar mi bestseller de USA Today, Hitos millonarios. Entregar la casa a determinado a quien le encantaría tanto como me sentí como el movimiento correcto. Adicionalmente, arrendar viviendas unifamiliares a ese precio no era ofrecer un rendimiento de inquilinato neto lo suficiente.
En última instancia, acepté una ofrecimiento preventiva antaño de inventariar en el servicio de relación múltiple (MLS). No fue una alternativa acomodaticio. La atrevimiento me roeó porque me estaba muriendo por ver cómo le iría a la casa en el mercado campechano.
Acepte una ofrecimiento o relación preventiva en el mercado campechano
Aquí está el proceso de pensamiento detallado que me llevó a aceptar la ofrecimiento preventiva, dividido en siete pasos para ayudar a dirigir su propia atrevimiento.
Francamente, para obtener el precio más detención, La mayoría de los vendedores deben enumerar en el mercado campechano–Pero solo Si tienen un agente competente, un plan de marketing sólido y un precio de relación atractivo. Desobstruir su casa para que el mundo pueda ver puede ser contraproducente. Lo postrer que desea hacer es un precio demasiado detención y que su hogar se siente durante meses.
Aceptar una ofrecimiento preventiva, como seguir la ruta de la agencia dual al comprar, puede beneficiar a los vendedores más experimentados. Sin requisa, incluso si ha vendido múltiples propiedades antaño, aceptar una ofrecimiento preventiva es un surtido que podría resultar en dejar boleto sobre la mesa.
Permítanme revisar los pasos que tomé para arriesgarse qué ruta tomar.
1. Elija un agente de primer nivel para aumentar sus posibilidades de obtener una ofrecimiento preventiva
Nuestro primer movimiento fue contratar a un agente superior, una clasificación en el 10% superior de nuestro mercado particular en función del cuerpo de ventas. ¿Por qué? Queríamos a determinado con una red profunda, un historial principal y la capacidad de mover una propiedad rápidamente. Esa experiencia tuvo un costo: pagamos una comisión 0.25% más incorporación que un agente de nivel medio competitivo.
Una preeminencia esencia de ir con un agente de primer nivel fue su entrada a la red de agentes superior (TAN), un familia privado que conectó a los agentes inmobiliarios de élite.
Nuestra organización dependía de emplear el bronceado. Antaño de exponer la casa al mercado campechano, la transmitimos a esta red monopolio de más de 500 de los principales agentes. Era una forma de sumergir nuestros dedos de los pies, probando la demanda sin comprometerse completamente.
He aquí por qué eso importaba: una vez que enumeras en la MLS, el temporalizador comienza a marcar. Todos los días luego de las dos semanas, en el mercado, se alejan su precio de traspaso final a medida que los compradores comienzan a preguntarse qué hay de malo en el oportunidad. Al usar Tan, podríamos comercializar la propiedad discretamente sin comenzar el temporalizador oficial.
Adicionalmente, el 10% superior de los agentes manejan del 80-90% de todas las ventas de viviendas en nuestra ámbito. Eso significa que te estás poniendo frente a la mayoría de los compradores serios mientras evitas la mayoría de los bocadillos y pateadores de neumáticos.
Si apunta a una ofrecimiento preventiva, le recomiendo asociarse con un agente de primer nivel que esté conectado a Tan o una red similar. Es como tener una pista interna antaño de que comience la carrera.
2. Más acomodaticio de ensayar con la organización de precios fuera del mercado
El precio de un hogar es una forma de arte, y hay tres enfoques amplios:
- Enumere la forma en que el mercado para encender una intensa demanda y provocar una hostilidades de ofertas.
- Inventariar sutilmente bajo o al valencia amoldonado de mercado, funcionando como un precio de “comprar ahora”.
- Inventario de en lo alto del mercado, con la esperanza de enganchar a determinado tan enamorado de que pasan por detención la prima.
Con 22 abriles de adquisición y traspaso de fondos raíces en mi activo, creo que el precio del 5% al 10% por debajo del valencia de mercado amoldonado a menudo funciona mejor. Es un imán para compradores esperanzados, creando competencia. Si se enamoran, y muchos lo hacen, respaldar un 15% al 20% adicional no se siente como un tramo.
Juguemos con la relación de nuestra casa en $ 1.99 millones, aproximadamente un 15% por debajo de los $ 2.3 millones que pensé que podría alcanzar una traspaso pública. El objetivo? Dibuja una multitud y deja que las ofertas suban. Pero hay un peligro: el precio demasiado bajo, y algunos compradores se respaldan al saltar mucho por encima de preguntar.
Entonces, pivotamos. Construimos un sitio web elegante para la propiedad, completas de fotos, una expedición potencial y una historia sobre su encanto, y lo enumeramos en Tan en $ 2.095 millones, 8.8% por debajo de ese objetivo de $ 2.3 millones. Esto suavizó el brinco a $ 2.3 millones en comparación con un inicio de $ 1.99 millones. Sin requisa, asimismo filtró compradores limitados a $ 2 millones, lo que reduce la demanda potencial.
El resultado? Una ofrecimiento preventiva llegó a $ 2.2 millones, 5.3% por encima de nuestra solicitud de $ 2.095 millones, y un 10% por encima de nuestra original de enumerar la casa por $ 1.99 millones. No eran los $ 2.3 millones con los que soñaba, pero demostró que la organización tenía piernas. La esencia era obtener una ofrecimiento legítima y luego negociar en precio al incremento.
Nota: Estos números son ilustrativos, no mis cifras de traspaso reales, para hacer que el ejemplo sea concreto.
3. Negociación para impulsar la ofrecimiento preventiva más incorporación
La negociación es donde se ganan o se pierden ofertas, y una carta de bienquerencia inmobiliaria puede inclinar la romana. Si está vendiendo, escriba una nota sincera sobre lo que adora sobre la casa y por qué se adapta al comprador. Si está comprando, explique por qué es la casa de sus sueños y usted es el ajuste consumado. Estas literatura forjan conexiones emocionales, cruciales en un surtido impulsado por números.
He estado escribiendo en ringlera desde 2009 y tengo tres libros más vendidos a mi nombre, así que conozco el poder de las palabras. Como mercader, creé una carta de bienquerencia de siete páginas, vertiendo todo: las mejores características de la casa, mis expresiones favoritos, incluso mi interpretación de fuertes tendencias económicas locales. Los compradores, una pareja que esperaban a su primer hijo, respondieron con su propia carta. Como padres que habían aumentado luego de nuestro segundo hijo, nos conectamos instantáneamente sobre ese hito compartido.
Proposición original y un mostrador
Su ofrecimiento original fue de $ 2.15 millones, un 7,5% por encima de la solicitud, pero por debajo de mi meta de $ 2.3 millones. Contrarresté en $ 2.36 millones, 9.7% más detención, lo que lo atribuyó con una carta de dos páginas agradeciéndoles, reforzando nuestro vínculo allegado y justificando el precio con los datos del mercado.
Regresaron a $ 2.25 millones por día luego. ¡Progreso! Estaba tan cerca de mi objetivo de calibre de $ 2.3 millones, y tuve la tentación de aceptar. Tuve 24 horas para reponer antaño de arriesgarse si ir al mercado campechano o no. Durante este tiempo, agonicé en la bañera de hidromasaje si valía la pena presionar para un postrer mostrador o arriesgarme a que los compradores se resistieran y se alejaran.
El Mostrador final
La oscuridad futuro, mientras disfrutaba de algunos tacos en el marisma Tahoe luego de un día épico de esquí, me sentí seguro de que la conexión que habíamos construido a través de nuestras cartas mantendría a los compradores potenciales comprometidos, incluso si hiciera una contraoferta final. Más importante aún, sabía que me arrepentiría de no activo preguntado al menos.
Así que respondí a través de mi agente con una ofrecimiento “mejor y final” de $ 2.315 millones, $ 15,000 por encima de mi precio de estiramiento diferente. Solo 30 minutos luego, mi agente llamó: habían aceptado. Pedí una margarita para celebrar.
Si hubieran mantenido firmes en $ 2.25 millones, habría caminado y habido al mercado. Pero $ 2.315 millones acompañaron mi meta de $ 2.3 millones, y eso fue suficiente para sellar el acuerdo.
La negociación no se negociación solo de los números, se negociación de crear una conexión. Ese toque personal puede ser el punto de inflexión cuando los dólares solo no moverán la manecilla. Personalmente, me siento mucho mejor sabiendo que estoy vendiendo la casa a determinado que positivamente se beneficiará de ella y lo apreciará. Si hubiera sentido que el comprador era un inversor que solo buscaba voltearlo, su ofrecimiento no habría llevado el mismo peso.
4. Establecer un precio minúsculo de ofrecimiento preventiva
Antaño de eludir el mercado campechano o ceder una momento coto de ofrecimiento, establezca su precio imprescindible. Si la ofrecimiento preventiva no la golpea o la supera, enumere públicamente. Es así de simple. Para mí, ese número fue de $ 2.3 millones (pegando con el ejemplo). Cuando llegó la ofrecimiento original de $ 2.1 millones, me complació tener una ofrecimiento pero no emocionada.
Un agente diestro puede dirigir las negociaciones, pero la nuestra era escéptica. Ella dudaba que borraríamos $ 2.2 millones, y mucho menos $ 2.3 millones, estimando $ 1.95 millones (solo 6.6% por encima de nuestra adquisición de 2020). Ella vinculó a 2020 como el pico del mercado, pero no estaba de acuerdo y me hice positivamente cuestionar si contratarla. Había estado profundo en las trincheras de 2020: hacer hogares, mandar ofertas, seguimiento de las composiciones. Tenía que acechar si solo estaba manejando las expectativas o si positivamente creía en su parecer de precios.
Sabía que los títulos habían seguido aumentando desde 2020 hasta 2022, desvanecidos desde 2022 hasta 2h 2023 luego de que la Fed aumentó las tasas 11 veces, luego se recuperó agresivamente en la primavera de 2024. Entonces, tomé las riendas, usando mis cartas y organización de precios para llevarnos a $ 2.315 millones.
Si su agente no lucha agresivamente para usted, debe hacerlo usted mismo. Por supuesto, asimismo podría estar errado y, en última instancia, respaldar el precio en términos de tiempo perdido y entregar por un precio más bajo. La mía estaba un poco sorprendida y despectiva sobre la carta original de 7 páginas que escribí, pero creí en mi organización. Como comprador potencial, quiero entender todo lo que hay sobre la propiedad, incluido lo que se solucionó y mejoró.
Tu minúsculo es tu áncora. Contáctelo pensativamente y no se mueva a menos que la ofrecimiento se alinee con sus objetivos.
5. Prospección de ventas comparables recientes recientes
No arrancé mi precio de traspaso aspiracional de $ 2.3 millones de la nulo. Llegó de una tarea sobre ventas comparables (comps) del año pasado: casas vendidas, listadas y en depósito en seguro. Cuanto más frescos sean los datos, mejor. ¿La parte más complicada? Estimando en qué casas aún en custodia se cerrarán, ya que los agentes protegen esas cifras hasta que la tinta se sequía. Un agente experimentado con una musculoso reputación puede sacar a Intel, dándote una preeminencia.
Aprendí una casa de tamaño similar cercano obtuvo $ 2.45 millones, bueno por preguntar. Me encantó más mi oportunidad, pero su ubicación cerca de la fase de Muni en un vecindario más novedoso cerca de todo agregó una prima a las personas que necesitan o quieren trabajar para siempre o no pueden trabajar desde casa. Con ese dibujo de compensación de 12 ofertas, pensé que la mía podría sacar al menos tres y subir a $ 2.3 millones.
Luego caldo una bulo curva: una compensación de “hogar caliente”, una remodelación intestinal completa, se realizó una relación de $ 2 millones en Redfin Tengo cero ofertas El día luego de que llegó mi ofrecimiento de $ 2.2 millones. Más pequeño, con vistas inferiores y menos espacio al medio huido, esperaba que se vendiera por $ 2.1 millones. Su fracaso me sacudió. Si no pudiera obtener una ofrecimiento a su precio de traspaso de $ 2 millones luego de dos semanas en el mercado como una “casa caliente” en Redfin, tal vez se venda por $ 100,000 menos. La duda se filtró y recorté mi precio de acceso minúsculo de $ 2.35 millones a $ 2.3 millones.
Las comps son su brújula, pero los mercados pueden cambiar rápidamente. Uno de los mayores riesgos que tienen los vendedores es estar demasiado parcial de lo increíbles que piensan que es su hogar. Al igual que la capacidad de comprar la salsa requiere eliminar la emoción, asimismo lo hace la traspaso de una casa por el precio mayor.
6. Evaluación de la ofrecimiento más allá del precio
El precio toma los titulares, pero la “pundonor” de una ofrecimiento puede dar o romper su atractivo. Más allá de la cantidad en dólares, debe analizar la ringlera de tiempo de cerradura, las contingencias y cualquier condición vinculada a la adquisición. Estos factores determinan qué probable es cerrar el trato y cuánto estrés soportará en el camino. Vamos a desglosarlo.
La mayoría de las ventas de viviendas cierran en 30 a 45 días, a menudo cargadas de contingencias: inspección (los compradores pueden retroceder o exigir reparaciones si surgen problemas), financiamiento (el acuerdo depende de su aprobación de préstamos) e incluso seguro de hogar hoy en día.
Algunos compradores lanzan arrugas adicionales, como carecer entregar primero su casa contemporáneo, un impacto dominó que puede retrasar o descarrilar todo. Cada contingencia es un posible enganche, un hilo que podría averiguar la traspaso.
La ofrecimiento casi perfecta
La ofrecimiento de sueño? Todo efectivo, sin contingencias y un cerradura de chispa. ¿Por qué? Está tan cerca de una cosa segura como lo pones. Ningún bandada puede desmentir un préstamo; Ninguna inspección puede asustar al comprador en renegociar. El efectivo reduce el peligro a casi cero.
Pero hay una captura: los compradores en efectivo conocen el atractivo de su ofrecimiento, por lo que a menudo ofertan más bajos, que bancan los vendedores que priorizan la certeza sobre el mayor precio. Puede malquistar un dilema: por ejemplo, una ofrecimiento financiada de $ 2.35 millones con contingencias contra una ofrecimiento en efectivo de $ 2.3 millones que es limpia y rápida. Es una compensación entre maximizar las ganancias y minimizar el peligro.
He comprado propiedades en entreambos sentidos, CASH y préstamos, por lo que estoy menos deslumbrado por el efectivo que algunos vendedores. Al cerrar, el boleto llega a su cuenta de cualquier forma; Si es del faltriquera del comprador o de un bandada no cambia el resultado.
Una ofrecimiento financiada sin contingencia financiera (lo que significa que renuncia a la escotilla de escape de la aprobación del préstamo) puede rivalizar la confiabilidad de Cash. Aún así, entiendo por qué los vendedores se desmayan por boleto en efectivo. Hay un consuelo psicológico al entender que ningún prestamista puede entrometerse.
Luego está la ringlera de tiempo de cerradura. Un cerradura corto, por ejemplo, 10 o 15 días, reduce sus costos de transporte: impuestos a la propiedad, intereses hipotecarios o ingresos por inquilinato perdidos. Todavía encoge la ventana para el desastre. Entregar una casa es agobiante: las entradas amplifican la ansiedad.
Durante el depósito en seguro, puede comenzar a imaginar escenarios en los peores casos: una tubería estalla a parte de hilo o, la casa se abrasamiento antaño de cerrar, anhelando el trato. Cuanto más corto sea el depósito en seguro, menos tiempo pasará sudando a esos hipotéticos.
Es difícil dejar tener lugar nuestra ofrecimiento
Nuestra ofrecimiento fue una belleza: todo efectivo, sin contingencias y un cerradura de 10 días. Posteriormente de contrarrestar dos veces, llegué a mi emblema de Aspirational Sales Target, así que acepté.
¿Fue $ 2.315 el precio más detención posible? Nunca lo sabré con certeza. Pero su pundonor inclinó la romana. La velocidad y la seguridad superaron la posibilidad de exprimir un poco más en el mercado campechano.
Al evaluar su ofrecimiento, no solo persiga el número. Pese lo “honrado” que está en contra de su tolerancia al peligro y el retraso. Cualquier cosa, desde un incendio forestal hasta una tubería de ráfaga, podría ocurrir durante el depósito.
7. Contando sus ofertas (dos o más son ideales)
Idealmente, desea una ofrecimiento preventiva tan buena que esté dispuesta a renunciar a un marco de ofrecimiento múltiple si se enumera en el mercado campechano. Aún mejor es cobrar múltiples ofertas preventivas, un marco raro. Es el sueño de un mercader, como una subasta que se desarrolla a tu cortesía.
Con solo una ofrecimiento preventiva, es mucho más difícil arriesgarse. Debe analizar la probabilidad de que la ofrecimiento preventiva, un ave en la mano, sea más detención con mejores términos que todas las demás ofertas desconocidas en el futuro. Eres quien tiene que crear competencia, avivarse el deseo y el miedo a perderse (FOMO) para empujar al postor más detención. Es un surtido más difícil, que requiere delicadeza, ventas y tal vez incluso un poco de farolón.
Listamos en Tan durante una semana, lanzando una amplia red entre los principales agentes. Esperaba una gran cantidad de interés, tal vez dos o tres ofertas. Pero tenemos solo una ofrecimiento. Una semana es una ventana ajustada; La mayoría de los compradores necesitan más tiempo para hacer una expedición, los números crujientes y comprometerse. Aún así, esa única ofrecimiento original de $ 2.1 millones nos dio poco con lo que trabajar.
En búsqueda de más ofertas que no vinieron
Con solo 24 horas para reponer, no nos quedamos inactivos. Mi agente le envió una crisis a Tan: “¿Proposición entrante, ¿algún constante?” Organizamos exhibiciones privadas para sus mejores clientes, con la esperanza de aumentar una ofrecimiento rival. Desafortunadamente, nulo por escrito se materializó. El silencio era estentóreo, especialmente con esa compensación de “hogar caliente” que me preocupaba, que figura en $ 2.04 millones y obtuvo cero ofertas a pesar de su zumbido.
¿En realidad quería tirar los dados, tener lugar al menos dos semanas más comercializando la casa en el mercado campechano, espero que las ofertas fuertes entren y luego cruzaran los dedos que elegimos el correcto? ¿O quería ir con la ofrecimiento sólida en la mano y proseguir las cosas simples? Elegí el postrer.
Si estás atrapado con una ofrecimiento, no te desesperes. Use la red de su agente, indique la emergencia y negocie duro. Pero si no puede provocar una segunda ofrecimiento, está apostando por ese heroína solitario, seguro que es un vencedor. Si no le gusta la ofrecimiento preventiva, pruebe el mercado campechano en su oportunidad.
¿Fue el llamado correcto para aceptar un preventivo?
Tomar una ofrecimiento preventiva te hace preguntarte: ¿Qué pasa si había ido al mercado? Tal vez un comprador salvaje con un agente inexperto habría alentado a su cliente a respaldar por encima del mercado. Lo he trillado suceder varias veces antaño.
Posteriormente del trato, creo que podría activo exprimido $ 20,000, $ 40,000 más, pero temía perder el trato por completo si apretaba demasiado. El hecho es que siempre se preguntará si podría activo obtenido más luego de activo resuelto un precio de traspaso. Es solo la naturaleza humana.
Mi comisión era simplificar la vida, y lo hice. Llegué a mi meta de estiramiento y reinvirtí los ingresos de la traspaso de la casa en acciones, bonos del Fortuna, Empresas de IA privadasy fondos raíces privados.
La mayoría de los vendedores de casas deben enumerar en el mercado campechano
En conclusión, a menos que usted y su agente conozcan su mercado particular por en el interior y por fuera, y cómo fijar el precio correctamente, la relación de su casa en el mercado campechano es la envite más segura. Mientras no falles el precio o el marketing, el mercado campechano es la mejor forma de determinar el definitivo valencia de mercado de su hogar. Incluso si arruina las cosas, el mercado finalmente dictará lo que vale su hogar.
Solo consideraría aceptar una ofrecimiento preventiva si:
- Eres un mercader experimentado que conoce el mercado por en el interior y por fuera
- Tiene una red sólida de agentes y compradores inmobiliarios.
- Valora la privacidad y la discreción
- La ofrecimiento cumple o excede su precio de mercado campechano aspiracional
- Tienes dudas sobre obtener una mejor ofrecimiento
- Desea evitar tiempo y someter la incertidumbre
A medida que envejezco (y espero que más rico)) le doy una maduro prima a la simplicidad. Me dije que si podía obtener al menos un cierto precio, vendería, y lo hice. Y recuerde, soy un fanático de los fondos raíces que invitado las casas abiertas todos los fines de semana para la investigación de diversión y mercado.
Claro, ingresar más boleto siempre es bueno. Pero en esta etapa de la vida, una transacción suave tiene aún más valencia. Y quién sabe, si hubiera pasado la ofrecimiento preventiva, los compradores podrían activo progresista y nunca activo presentado una ofrecimiento una vez que fui al mercado. Podría activo terminado con solo una ofrecimiento por debajo de lo que inicialmente propusieron.
Nunca lo sabré con certeza. Pero lo que sí sé es esto: circunvalar una vencimiento a su precio de aspiración nunca es una pérdida.
Lectores, ¿alguna vez has aceptado una ofrecimiento preventiva al entregar tu casa? Si es así, ¿cómo determinó si la ofrecimiento era lo suficientemente buena? Por otro flanco, ¿alguna vez has hecho una ofrecimiento preventiva para comprar una casa y has sentido que obtuviste un mejor trato por eso? ¿Qué otras estrategias deberían considerar los vendedores y compradores para asegurar que obtengan el mejor resultado posible?
Si está buscando cambiar en fondos raíces pasivamente, consulte Fondos—Mi plataforma de fondos raíces privadas preferida. El fondos de fondos se centra en propiedades residenciales e industriales de incorporación calidad en el cinturón solar, donde las valoraciones son más bajas y los rendimientos son más altos. Posteriormente de entregar mi casa, invertí una parte de los ingresos en fondos.
Algunas valoraciones de fondos raíces comerciales han caído a niveles cercanos a los mínimos de crisis financiera de 2008, a pesar de la bienes más musculoso de hoy y los balances domésticos más saludables. Al ver esto como una oportunidad, estoy promediando el costo en dólares en el sector con mis ingresos de traspaso de viviendas, mientras que los precios siguen siendo atractivos.
Fundrise es un patrocinador de samurai financiero desde hace mucho tiempo y he invertido $ 300,000+ con ellos hasta ahora.
Suscríbete al samurai financiero
Si desea conseguir la atrevimiento financiera antaño, elija una copia de mi éxito de ventas doméstico de USA Today National, Hitos millonarios: Pasos simples a siete figuras. Está harto de consejos procesables para ayudarlo a construir más riqueza que el 90% de la población, por lo que puede poblar improcedente. Ordenar una copia en Amazonas ¡hoy!
Para obtener más bondad de finanzas personales, unirse a más de 60,000 y regístrese para mi Boletín semanal tirado. Todavía puedes registrarte aquí Para obtener mis publicaciones, envíe a su bandeja de entrada tan pronto como se publiquen. Desde 2009, he estado ayudando a las personas a alcanzar la atrevimiento financiera más temprano, en oportunidad de tarde.
Animarse si aceptar una ofrecimiento preventiva es un puesto diferente de samurai financiero. Reservados todos los derechos. El samurai financiero comenzó en 2009 y es el sitio principal de finanzas personales de propiedad independiente hoy con ~ 1 millón de vistas de página al mes. Todo está escrito basado en experiencia y experiencia de primera mano.
