La gobernadora de la Reserva Federal Mújol Cook se enfrenta a acusaciones de fraude hipotecario, específicamente, fraude hipotecario de ocupación de propietarios. La afirmación es que ella sacó dos hipotecas en dos estados, en dos semanas, mientras designaba ambas propiedades como su “residencia principal”.
Si es cierto, es un aspecto terrible para alguno sentado en la Fed, la misma institución encargada de surtir las reglas y la integridad de nuestro sistema bancario. Es como el árbitro sospechar en secreto en el equipo. Dicho esto, todos somos inocentes hasta que se demuestre que se demuestra. Es difícil creer que alguno tan suspensión en el sistema bancario, con tantos luceros en ellos, a sabiendas cometería fraude. Pero las cosas más extrañas han sucedido.
Transmitido que este sitio se prostitución de racionar, aventajar e modificar más mosca para conseguir la espontaneidad financiera, usemos esta última controversia como trampolín para comprender mejor las hipotecas. Luego de todo, la mayoría de nosotros confiamos en ellos para comprar las casas de nuestros sueños. Y cuanto más desestimación es la tasa de interés, más riqueza podemos surtir.
La multa por fraude hipotecario puede ser severa
Las sanciones por el fraude de ocupación de propietarios, que cae bajo el paraguas más amplio del fraude hipotecario, pueden ser sorprendentemente duros, incluso si la aplicación es rara. Técnicamente, el fraude hipotecario es un delito federal de menos de 18 USC § 1344 (fraude bancario), castigado con hasta 30 primaveras de prisión y multas de hasta $ 1 millón. Sin confiscación, en la destreza, las oraciones máximas generalmente están reservadas para anillos de fraude a gran escalera, corredores sombreados o prestamistas que juegan el sistema.
Aún así, los prestamistas tienen el derecho de acentuar al préstamo adeudado inmediatamente a través de una cláusula de velocidad, lo que requeriría que el prestatario pague el saldo completo a la vez o una ejecución hipotecaria de riesgos. Asimismo podrían retornar a proporcionar retroactivamente el préstamo como una hipoteca de propiedad de inversión, lo que significa tasas y tarifas más altas, y resumir el entrada a refinanciamiento benévolo o préstamos futuros.
Más allá del porrazo financiero, el daño de reputación puede ser severo. Mientras que el prestatario promedio probablemente vuela bajo el radar, las figuras públicas, los corredores y los profesionales de fortuna raíces corren el aventura de que su credibilidad incendia si están atrapados. Eso puede ser con lo que Mújol Cook está lidiando ahora.
Pero aquí está la verdad: el fraude de ocupación de propietarios probablemente sea mucho más global de lo que los reguladores admitirían. Los incentivos financieros son obvios, la aplicación es débil, y el pequeño secreto desaliñado es que muchos prestatarios han inclinado silenciosamente las reglas para racionar mosca en sus hipotecas.
El beneficio de protestar dos residencias principales para una hipoteca
La razón principal por la cual alguno reclamaría una propiedad de locación o una propiedad de holganza es su residencia principal es porque los prestamistas ofrecen Tasas hipotecarias más bajas para prestatarios de residencia primaria. Ya sea que esté refinanciando su hipoteca o comprando una nueva propiedad con una hipoteca, la tasa de hipoteca promedio suele ser de más o menos de 50 puntos básicos (0.5%) más bajos para una residencia primaria que para una propiedad de inversión o una hipoteca de propiedad de holganza.
En una hipoteca de un millón de dólares, eso asciende a $ 5,000 al año en ahorros de intereses. Durante un período de 10 primaveras, si el saldo principal se mantuvo igual correcto a una hipoteca solo por intereses, eso es $ 50,000.
Para el crédito del prestamista, desde la crisis financiera entero de 2009, han estado haciendo que los solicitantes de hipotecas pasen por el escurridor para demostrar sus ingresos, riqueza y dignidad del crédito. Los prestamistas han sido mucho más estrictos desde 2009, y no quieren que vuelvan con grandes pérdidas nuevamente. A menudo me llevaba dos o tres meses obtener una nueva hipoteca.
Los prestamistas le harán firmar un documento que indique que está refinanciando o sacando una nueva hipoteca para una residencia primaria. Asimismo tendrá que compartir una realización de servicios públicos, pero eso es tratable de surtir en su nombre.
Sin confiscación, ni una vez, en mis más de 15 solicitudes de hipotecas, el oficial de hipotecas ha nacido personalmente a repasar que estaba sacando una hipoteca de residencia primaria. E incluso si lo hicieran, ¿cómo podrían demostrar que no lo era si me apareciera en mi propiedad de locación vacía o no vacía? No pueden, a menos que contraten un engañoso privado para ver cada movimiento durante meses.
Claramente, la industria hipotecaria no tiene los posibles, ni el incentivo, de tomar medidas enérgicas contra el fraude de ocupación de propietarios. Los oficiales de préstamos se centran en obtener sus comisiones, mientras que los bancos están ansiosos por reservar ganancias y producirse al próximo prestatario.
Por qué las hipotecas de residencia primaria son más baratas
Desde la perspectiva de un prestatario, abonar una prima del 0.5% para una casa de holganza o una hipoteca de propiedad de locación se siente innecesaria. Si es rico, o imprudente, suficiente para comprar una propiedad de holganza que solo usa unas semanas al año, claramente tiene flujo de efectivo. ¿Por qué el faja debería obtener una tasa más suscripción?
Y con una propiedad de inversión, tiene sus ingresos y ingresos de locación de un inquilino para cubrir el préstamo. ¿No debería eso hacer que la tasa hipotecaria sea la misma, o incluso más desestimación, que un préstamo de residencia primaria? Eres menos arriesgado poliedro que obtienes ingresos por locación.
Desafortunadamente, la razonamiento del prestatario no es la razonamiento del prestamista.
- Casas de holganza: Desde el punto de pinta del faja, estos son lujos, no evacuación. Cuando la crematística se agria, las propiedades de holganza son las primeras en montar a la ejecución hipotecaria, como vimos en la crisis financiera de 2008-2009. La clan abandona la casa del alberca antiguamente de su techo principal sobre sus cabezas. Los bancos odian surtir propiedades ejecutadas, por lo que la almohadilla para proteger contra las pérdidas. La ejecución hipotecaria y traicionar una casa principal es más tratable porque el agrupación de compradores es más espacioso.
- Propiedades de locación: Los prestamistas te asumen penuria Ingresos del inquilino para abonar la hipoteca. Pero la rotación, las vacantes y los pagos atrasados hacen que los ingresos por locación sean inestables. Es por eso que los bancos generalmente descuentan los ingresos de locación en un ~ 30% al calcular lo que puede pedir prestado. Lo que te parece efectivo de abono para ti parece un ingreso poco confiable para ellos.
Mientras tanto, un cheque de plazo W-2 constante utilizado para adscribir para una residencia primaria se considera mucho más segura. Es por eso que los préstamos de residencia principal obtienen el mejor precio.
En extracto, los bancos ven las segundas casas y alquileres como “Quiere” en lado de “evacuación” Lo que los hace más riesgosos, y los préstamos más riesgosos siempre tienen un precio más suspensión.
La posibilidad procesal para obtener una tasa de residencia principal en un locación
La forma más limpia de obtener una tasa de hipoteca de residencia primaria en una propiedad de locación es simple: Sigue la ley. Lanzamiento o refinancie el préstamo como residencia principal, luego vive en la propiedad durante al menos un año. Luego de eso, eres vacancia de alquilarlo y seguirás disfrutando de la tarifa más baratura.
Esta es una de las grandes ventajas del sistema hipotecario de EE. UU. Puede cercar una tasa fija desestimación durante décadas. Por ejemplo:
- A 10/1 extremidad Te da 10 primaveras de pagos fijos. Vive allí durante un año, luego alquile mientras mantiene nueve primaveras más a la tasa de residencia principal.
- A 30 primaveras fijo Funciona de la misma guisa: vive allí durante un año, luego alquile con 29 primaveras de deuda más baratura aún en su lado.
Esto encaja con una de mis estrategias favoritas de construcción de riqueza inmobiliaria: comprar una residencia primaria, proceder en ella durante dos primaveras, luego traicionar impuestos (hasta $ 250,000 en ganancias si es soltero, $ 500,000 si está casado) o mantenerlo como un locación. Haga esto varias veces sobre su vida y puede construir cómodamente 3–6 propiedades que financian la pensión,Todo mientras se mantiene 100% compatible con las reglas.
Eso es muy diferente de solicitar dos hipotecas de “residencia principal” en dos estados adentro de dos semanas. Uno es importante, paciente y procesal. El otro parece calculado y fraudulento. Sí, las aplicaciones de tiempo juntas en diferentes estados hacen que sea más difícil para los prestamistas atrapar, pero eso es arriesgado si está en un asiento de suspensión perfil.
El prestamista no puede controlar tu vida a posteriori de cerrar
Esto es lo que pasa con el fraude de ocupación de propietarios: a veces no es fraude en invariable, es solo la vida. Puede firmar un documento que promete proceder en la propiedad durante un año, pero las circunstancias cambian. Quizás pierdas tu trabajo tres meses a posteriori. En lado de hurtar en efectivo que no tiene, se muda al sótano de un amigo y alquila la propiedad para mantenerse a flote.
¿Eso es fraude? No me parece. Intentaste honrar el acuerdo, pero la crematística te entregó un sándwich de basura e hiciste lo que tenías que hacer. Y seamos sinceros, ningún prestamista está enviando a alguno a acentuar a su puerta y repasar si todavía vive allí. Están demasiado ocupados tratando de cerrar su próximo préstamo.
O imagine esto: operación una casa en San Francisco y vive allí durante seis meses. Luego, una propuesta de trabajo soñado aterriza en la ciudad de Nueva York: doble el plazo y una promoción. Usted planea regresar a San Francisco algún día, para que alquile la propiedad a las tarifas de mercado mientras se ha ido. ¿Qué faja tiene derecho a decirle que lo deje hueco, o peor, rechace la oportunidad? No hay faja.
La vida es impredecible. Es por eso que probablemente haya miles de casos cada año que parecen fraude de ocupación de propietarios en el papel, pero en verdad son solo personas que se adaptan a las circunstancias cambiantes. La verdadera distinción es la intención: ¿el prestatario se tergiversó deliberadamente a sí mismos o se obligó a la vida su mano?
Positivamente no puedes culpar a un prestatario por pensar en el futuro. Muchas personas quieren subir la escalera de la propiedad cuando sus finanzas o circunstancias lo permitan. Y si aparece el hogar ideal para criar una comunidad, la tentación es tomarlo.
El resultado final
Hay una gran diferencia entre trabajar el sistema adentro de la ley y la mentira directa a los prestamistas. Uno es importante. El otro es fraude.
Si las acusaciones contra Mújol Cook son ciertas, no solo es vergonzosa para ella sino incluso para la Fed. Al mismo tiempo, el caso destaca una verdad que pocos discuten: el fraude de ocupación de propietarios es mucho más global de lo que la clan piensa. Los incentivos son fuertes y la aplicación es débil.
Sí, muchos prestatarios que mienten simplemente están tratando de racionar mosca. Pero si demasiados compradores no calificados asumen hipotecas que no pueden abonar cómodamente, el aventura se extiende más allá del individuo. Pone a la industria de viviendas y préstamos en dominio más agitado cuando llega la próxima recesión.
Lectores, ¿qué piensan sobre el fraude de ocupación de propietarios como una forma de sostener una tasa hipotecaria primaria más desestimación? ¿Deberían los prestamistas obtener una prima de 50 puntos de almohadilla (o más) para las propiedades de locación y holganza? ¿Y cree que el regidor de la Fed cometió fraude hipotecario a sabiendas solo para racionar mosca?
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